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第一太平:北京甲级写字楼租金连续四季度下跌

因新增需求放缓,北京甲级写字楼租金已经连续四个季度下跌,并且这种趋势将持续到今年年底。
国际地产服务机构——第一太平戴维斯4月15日晚发布“2014第一季度北京市场情况”报告显示,因新增需求放缓,北京甲级写字楼租金已经连续四个季度下跌,并且这种趋势将持续到今年年底。
第一太平戴维斯研究咨询部经理董月表示,今年第一季度,北京甲级写字楼净有效租金连续四个季度下滑,至每平方米每月人民币311.5元,环比与同比分别下降0.4%与2.4%,但仍是大陆地区最高租金水平。然而,由于业主连续数个季度下调租金后市场需求渐趋于稳定,加之有限的新增供给,租金降幅较之上个季度进一步收窄0.2个百分点。
在空置率方面,伴随新近入市的财富金融与润世的空置面积被市场逐渐消化,北京全市整体空置率环比下降了0.5个百分点,至3.9%,同比增长1.2个百分点,仍是全国水平。本季度超过八成的甲级写字楼录得95%以上的高出租率。
未来三个季度,北京甲级写字楼市场的供应量将有所上涨,共计有八个项目将相继入市,为北京市场带来48.4万平方米新增供给,新增供给中仅有48%的面积将位于CBD、金融街与中关村等核心商务区。
北京西部市场(包括金融街和中关村)的租金将保持稳定,并且空置率将保持在5%以下。与此相反的是,由于上升的空置率加剧了市场竞争,东部市场(包括CBD及周边、燕莎、东二环和东长安街)的租金将继续小幅下跌1%至2%。
董月认为,有鉴于此,截至2014年底,北京全市甲级写字楼净有效租金降幅将收窄至0%至2%,整体空置率则升高至5%至7%。 

北京写字楼市场供应紧张空置率下降 零售物业租金上涨

2014年4月9日,领先的商业地产服务和公司世邦魏理仕(CBRE)发布《2014年第一季度北京房地产市场回顾与展望》报告。 第一季度,北京写字楼市场供应紧张,空置率下降。零售物业市场无新增供应,国际品牌推动租金上涨。工业土地价格稳定,工业物业租金增长放缓。
一.写字楼市场
1.需求稳定,租金平稳运行
2014年第一季度,北京写字楼市场没有新项目落成,租金延续上季度轻微上涨走势,空置率缓慢下降,市场平均空置率较上季下降0.5个百分点到3.4%。租金在市场整体供不应求背景下,是在金融街租金小幅上扬的带动下微升,季度末北京写字楼市场平均租金报每月每平方米413.6元,较上季度增长0.2% 。一季度市场吸纳量与上季度持平,为3.8万平方米。
2.新增供应不足,空置率下降
2014年一季度,北京没有写字楼项目落成,季内吸纳量与上季度持平,为3.8万平方米,在平稳的市场需求带动下,写字楼整体空置率下降,到本季度末,北京写字楼平均空置率为3.4%,较上季度回落0.5个百分点。供应逐渐减少,需求保持平稳态势,使得北京写字楼平均空置率保持在低水平徘徊。
3.续租搬迁仍是租赁交易主流
近来,北京写字楼市场整体供应不足,需求走势平稳,可租赁面积有限,客观造成市场吸纳量处在较低水平。租赁交易延续上季度走势,整体较为清淡,更多的交易为原租户与业主续租以及搬迁等,本季度大面积租赁交易多发生在有出租面积可供选择的CBD区域。韩国三星公司在位于CBD新近落成的财富金融租赁了1.8万平方米面积,成为本季度最大面积的租赁成交;波音公司在位于三里屯的盈科续约,涉及6,000平方米写字楼面积;宝马汽车金融则在位于燕莎区域的平安金融承租了4,300平方米面积,中科健财富管理在位于金融街的英蓝国际金融承租了3,000平方米写字楼面积。本季度租赁交易多发生在东部城区。
4. 未来新增供应上升,租金高位运行
未来六个月,预计分别位于CBD和望京的两个项目将会落成,为市场提供约17万平方米写字楼面积。位于CBD的项目为50,000平方米,在预租阶段已取得较好的市场反响,一大型国有机构租赁了该项目40%的面积,市场对新项目的消化能力可见一斑。作为中国的经济和政治,北京写字楼需求旺盛,除外资需求外,内资大型机构对北京写字楼的需求增长越来越强。预计短期内有限的新增供应将使得写字楼市场租金持续在高位运行。
二.零售物业市场
1. 季内无新增供应,整体空置率下降
2014年第一季度,北京零售物业市场无新项目开业。部分前几个季度新开业的项目以及近期进行较大规模的业态调整的项目的空置率水平继续下降,而另有项目因为其所处位置以及运营的原因退出了市场竞争。受此影响,北京零售物业整体空置率环比下降0.4个百分点至10.8%,为2012年第一季度以来市场的水平。
2. 市场面积有限及国际品牌扩张推动租金上涨
以“轻”和高档品牌为代表的国际零售商积极地在京寻求扩张机会,而加之市场上可租赁的商业面积极为有限,推动本季度北京零售物业首层租金同样本比较环比上涨2.4%至每天每平方米43.2元。
3. 体验型租户活跃,品牌需求回暖
网络购物正在推动零售商业朝着更注重体验式的方向发展。苹果的北京第四家零售店于本季度在华贸购物开业,面积超过2,000平方米。而三星继续在各大购物布点开设手机体验店。500平方米的博世整体厨房体验馆目前也正在丰联广场筹备中。与此同时,和品牌本季度活跃度回暖。卓展购物本季度迎来了Versace、Burberry和Alfred Dunhill等品牌的开业。而Tiffany & Co.、 Tom Ford和Pierre Balmain分别在in88(原乐天银泰百货)、银泰和侨福芳草地开设了新店。
4. 未来空置率缓慢下降,租金水平缓慢上升
预计未来六个月,北京零售物业市场将迎来超过16万平方米的新增供应。新项目全部位于城市的核心商圈,鉴于核心商圈大部分项目良好的市场表现以及开业初高的出租率,我们预计整体市场空置率将会维持目前下降的趋势,而租金将在零售商持续扩张的强劲需求的推动下持续上涨。
三.北京工业物业市场
1. 工业土地价格稳定,工业物业租金增长放缓
本季度北京工业土地市场表现平稳。交易量有限,价格微降0.2%至每平方米2,032元。经济的放缓对商务园市场造成了一定的影响。剔除样本变动,本季度商务园租金环比微涨0.1%至每月每平方米149.1元。本季度北京物流仓储设施租金保持了之前温和增长的势头,租金环比增涨0.2%,至每月每平方米37.8元。
2. 汽车制造业表现相对活跃
在交易量有限的背景下,汽车制造业表现相对活跃。为进一步开拓北方市场,几家汽车制造商及其供应商正积极寻找机会以租赁或买地自建物业等方式入驻北京地区商务园,建立总部、培训或生产设施。
3.新增供应入市,需求稳定
由于季内没有新增供应且市场可租赁面积十分有限,季内未见大规模租赁成交。在此背景下,毗邻北京的廊坊区域继续承接北京的溢出需求。本季度最大租赁交易为苏宁云商于普洛斯廊坊物流园租赁46,000平方米仓储面积。推迟入市的20.9万平方米新增供应预计于未来六个月内投入市场,目前已签约过半。 

甲级写字楼租金小幅回升 每月每平方米涨299元

房天下讯 DTZ戴德梁行今日发布了2013年第4季度新闻发布会,总结北京写字楼市场在2013年第4季度的发展。
2013年第4季度,位于CBD核心区域的新项目财富金融的入市,为北京甲级写字楼市场带来176,000平方米的可租赁空间,至此,全市甲级写字楼存量达到6,938,483平方米。
新项目的入市带来写字楼市场可租赁面积的增加,2013年全市甲级写字楼吸纳量增加至249,680 平方米,较上年同期上涨2.93%。2013年,内资企业在北京写字楼租赁市场中始终扮演着重要角色,完成了甲级写字楼租赁活动66.4%的成交。
本季度,北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米298.94元(49.09美元),环比上升0.67个百分点。这主要是由于CBD商圈新入市项目较高租金的拉升以及金融街商圈的租金上浮。同时,由于新入市的项目体量较大,第四季度全市甲级写字楼空置率环比上升1.16个百分点至2.59%。
分商圈而言,新入市的财富金融为CBD核心区带来较多可租赁空间,使得该商圈的空置率上涨3.76个百分点至4.87%。同时,该项目较高的租金水平也将CBD商圈平均租金拉升至335.20元(55.04美元) 每月每平方米,环比上涨1.16%。由于租赁面积稀缺,以金融街为代表的核心商圈租金继续小幅上涨,本季度平均租金环比上涨1.11%至每月每平方米359.89元(59.10美元)。非核心商圈今年上半年入市的国海广场C座带来的可租赁空间已被市场吸纳,使得该商圈空置率下降至0.78%,环比下降1.48个百分点。
本季度,北京市甲级写字楼销售价格环比上涨0.67%,至每平方米63,492元(10,426美元)。
位于非核心商圈的远洋国际II期预计将于近期投放市场,为北京甲级写字楼市场带来5.3万平方米的新增供应。但除此之外,预计2014年将鲜有项目入市,北京甲级写字楼市场供不应求的局面预期将更为紧张。在此情形下,预计2014年甲级写字楼租金将继续上涨,随着新项目的消耗,空置率也将继续走低。 

深挖五层连接写字楼 CBD建最大"地下城"

昨日,来自朝阳区人代会新闻发布会的消息,CBD核心区已开建全市最大“地下城”,将连接18座写字楼,并有望连通4条。这座地下城是目前北京市开挖深度最深、面积最大的地下工程项目,于2013年左右开建,将随着CBD核心区一起建设并投入使用。
地下五层连接写字楼
CBD核心区西起东三环,东至针织路,北起朝阳路,南至建国路,占地面积约30公顷,规划建设500米以上大楼一座,即中国樽;300米以上大楼两座,其余大楼高度基本在100至300米之间,预计有10万到15万人在此工作。
为了能给核心区提供快捷的城市交通联系、完善的市政配套设施等,CBD核心区地下城在地上建筑启动建设前就开始准备,总面积约52万平方米,分为地下5层。
其中,地下1层夹层为市政管廊层;地下1层为人行层,行人不用上到地面就能进入核心区的18座写字楼;地下2层为车行层,这一层将核心区各个写字楼的地下车库连为一体;地下3到5层则作为公共停车场,可提供3000个车位,而18座写字楼也将有各自的地下停车场。
车行通道下穿东三环
CBD管理委员会综合处处长刘秀芹说,CBD地区的内部道路微循环比较畅通,交通拥堵主要发生在与周边主干路及主要过境通道的衔接处,因此地下城还规划了两条车行地下通道。
下穿东三环的通道可以连接东三环东侧的CBD核心区与西侧的国贸写字楼区域;下穿建国路的通道可以让CBD核心区的车辆直接驶上通惠河北路。
另外,地下城还将与多条线的站台对接。除了10号线、在建的14号线外,快1、快4线路也有望在CBD核心区设站。届时,CBD核心区的站有望达到4条,可实现每500米就有一座站。而整个CBD地区预计将有9条线经过。
除了,CBD核心区将新增三处公交场站,分别位于光华路、东三环、建国路,占地约0.6公顷。
盘点北京地下城
大部分地下环廊“有点闲”
昨日,记者探访了北京的多个地下环廊,发现利用率并不高。中关村地下环廊虽然已投入使用多年,但是人气不旺,奥林匹克公园环形隧道并未完全开放,金融街地下环廊则闲置多年。
1已开通
中关村地下环廊
仅连接13处大厦人气不旺
昨日18时,中关村西区,在地下环廊行驶的车辆寥寥无几,不少出租车司机表示,对如何在地下环廊行驶并不是十分清楚,出租车李师傅坦言,很怕进去后很难绕出来。“而且西区并不堵车,充其量等两个红绿灯,不会耗时太久。”这一想法,与建设地下交通环廊的初衷背道而驰。从1997年开始,中关村地区就开始酝酿一条地下交通环廊。10年后,地下环廊通车,但环廊交通标志不清的问题一直饱受诟病。
2011年,相关部门对环廊交通标志改造,在LED显示屏上标注环廊的出入口,并提示地下车库的可用停车位。在鼎好电子城与中关村E中间的入口前,就有这样的一块指示牌。标志尽管很清晰,但半个小时内,仅有1辆车驶入。
缘何使用率不高?中关村西区办有关负责人介绍,中关村地下环廊不属于城市次干道,它只是连接此处13座大厦的连廊。在这些大厦工作的人可以通过连廊驶入、驶出大厦停车库,减少在中关村西区地面等红绿灯的时间。“这里有8000多个地下停车位,上班的人员加上部分到家乐福购物的人员,如果进出地下环廊,每天的车流量也在一万次以上,不算太少。但社会车辆确实很少驶入。”该负责人表示,中关村西区的交通本身并不拥堵;司机对地下环廊不熟悉都是环廊使用率不够高的原因。
2 在建中
通州新城地下空间
两主干路已具备通车条件
记者昨天从通州区两会获悉,通州新城地下空间已初具雏形,主干路东关大道、北环环隧均已具备通车条件。明年将建成3层停车楼。
作为通州新城地下空间主干道之一,2011年4月开工的东关大道已完成全封闭结构、涂防火涂料、灯具安装等,已具备通车条件。东关大道工程起点新华大街,终点与通燕辅路相交,设计道路长度1.99公里,其中地下隧道长905米。此外,位于核心区商务北区的北环环隧工程,将建成全长1.5公里主隧道,目前也已具备通车条件。 新京报记者 温薷
3 未全开
奥林匹克公园环形隧道
因养护费隧道未全开
按照规划,在奥林匹克公园区地下有一个规模宏大的环形隧道,全长9.8公里。据媒体报道,该隧道位于国家体育场南路、湖景东路、科荟南路北侧及天辰西路的地下,共有25个出入口与市政道路连通,全线通车后市民驾车可轻松在周边各条市政道路之间完成快速切换。
然而,目前该隧道未全通,记者昨天在大屯路看到,与拥挤的北四环、北五环相比,夹在两者之间、同为东西向通行的大屯路隧道通行顺畅,但隧道的多条匝道口都被封住,不许车辆进入。
奥林匹克公园管委会副主任杨平表示,未开通的主要原因是涉及开通后的道路养护等费用问题。
此外,昨日在朝阳区人代会新闻发布会上记者获悉,奥林匹克公园区有望建设一条隧道下穿北四环,向南直达奥体南,且与区内的地下环形隧道相连接。

绿地奇迹 北京绿地荣膺写字楼双销冠

2013 住宅调控政策不动摇,商办迎来新契机
今年,全国住房城乡建设工作会议明确表示,2013仍坚定不移搞好房地产市场调控,继续严格实施差别化住房信贷与税收政策。相比政策对住宅产品的坚挺调控,商业项目则偷偷“舒了口气”,商办项目不受限购与首付比例提高的政策的影响,自长期来看,必将迎来商办市场快速发展的“春天”,这无疑给商办物业项目带来利好消息。  
  GBD概念异军突起,国际巨头强势入驻
据统计,望京区域空置率仅为0.1%,连续两季度录的全市空置率。随着大望京商务区的定位全面拔升,其做为北京比肩全球商务的顶尖商务领地,正占据着国门的显赫位置,成为连接中国经济繁盛与商务发展的战略节点。正是看重这一点,国际企业频繁抢滩,中国房产巨头强势入驻,令望京商务区急速发展,目前,望京地区拥有1/3常驻外籍人士,65%以上的高学历、高收入人群,其对置业与日俱增的需求全面推进了GBD的构筑。  
  绿地集团刷新中国房企在美记录 北京绿地缔造摩天商务巅峰
   近日, 继一举斩获洛杉矶区大都会项目之后,绿地集团再度挺进全球经济中枢——纽约,并刷新中国房企在美规模纪录。绿地集团将与美国森林城公司 (ForestCityRatnerCompanies)联合创建合资公司,并持有合资公司70%股权,共同开发纽约布鲁克西洋广场项目,预计总将超过50亿美元。这意味着继成立20载并成功跻身企业500强后,绿地集团剑指未来5年,以继续保持年30%的增长速度,力争实现跻身企业200强的目标。
作为绿地集团寄予厚望的商办力作——北京  充分考虑入驻企业的商务需求,规划了“超高层、企业独栋、商务智能写字楼、甲级写字楼”四大商务形态,礼聘全球地标性建筑设计的传奇团队—SOM,这一为创造了芝加哥约翰考克大厦、东京中城、时代华纳、迪拜塔等恢宏巨著的大师团队倾力打造建筑设计。大师团队携国际领先的摩天高层设计理念与荣耀经验,将名品的高攀精神与华夏五千年的文明巧妙融合,前沿的建筑语言讲述现代中国进取、开放、包容、刚劲的商道智慧,以七栋高层、超高层建筑构成GBD全球商务核心的摩天都会集群。而亿元企业俱乐部的加盟,标志着望京这个中国唯一的GBD级商务区正式形成。
北京绿地高260米的超高层主楼“中国锦”,以立体编织式炫动外立面,融汇中西设计理念,巧妙利用建筑光学原理,让每一扇窗与阳光的反射角度达到最佳,最大程度实现了保温与隔热功能。“中国锦”靓丽与内涵并存的现代感、传统文化与卓越科技的完美结合,再次展现了融汇古今、贯通东西的东方商业传奇。 

武汉商业地产回暖 带动写字楼热销

下半年商业地产回暖,江城多家写字楼受到投资客的热捧。记者在奥山光谷世纪城售楼部现场看到,118-165平方米写字楼特别受欢迎,吸引了众多投资客前往。

  奥山光谷世纪城位于高新大道与驿山南路交汇处,地处光谷中心城的核心位置,总占地2.6万方,总建面15万方,建筑密度约54%,绿化率为5%,将打造为充满时尚艺术气息的现代购物公园,实现居住、购物、生活、办公、会晤无缝连接。
  写字楼缘何再现热销?业内人士分析,住宅的投资属性正在逐步消减,商业地产投资或将成为下一个新的投资热点。业内强调,选择投资除了地段,还要认清开发企业品牌。

北京城市副中心写字楼市场营销大战一触即发

中国房地产报记者日前踩盘通州,在16平方公里的运河核心区内,万科、保利、富力、复地等一线开发商全力布局,项目密集,未来三年的写字楼供应量将超过200万平方米。而面对即将到来的入市高峰期,这些长期占据各大业绩榜单头部的开发商,即将迎来一场独具区域特色的战争。

 

 

  中房报记者 陈梦妤 祝延明 北京报道


三年前,一线开发商将这里的土地分食至尽;三年后,抢位城市副中心的营销大战一触即发。


中国房地产报记者日前踩盘通州,在16平方公里的运河核心区内,万科、保利、富力、复地等一线开发商全力布局,项目密集,未来三年的写字楼供应量将超过200万平方米。而面对即将到来的入市高峰期,这些长期占据各大业绩榜单头部的开发商,即将迎来一场独具区域特色的战争。

北京三季度写字楼租金继续保持平稳

 9月27日,戴德梁行发布关于北京写字楼市场的数据显示,三季度北京市甲级写字楼市场租金继续保持平稳;市场租赁需求略有收紧,全市净吸纳量环比下降31.6%。此外,戴德梁行预测,通州新城核心区、丽泽金融商务区、石景山区将成为未来北京写字楼市场最具潜力的三大商圈。“其未来5年已有规划的写字楼项目总体量将达500万平方米以上,占北京市总体供应量的48%左右。”戴德梁行北中国区写字楼业主服务部主管李世春介绍。
  值得一提的是,27日,国务院关于对《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的批复提出,严格控制城市规模。到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。
  戴德梁行方面分析认为,在写字楼商圈方面,此前发布的《北京市“十三五”时期现代产业发展和重点功能区建设规划》也曾经提出,要加快高端产业新区和特色功能区建设。其中,四大高端产业新区指的是:通州高端商务服务区、石景山新首钢高端产业综合服务区、丽泽金融商务区和怀柔文化科技高端产业新区。
  该机构认为,四大高端产业新区未来将迎来更多的政策利好。而通州新城核心区、丽泽金融商务区以及石景山三大潜力商圈的崛起,则将从很大程度上影响北京写字楼市场的发展。据悉,三大潜力商圈未来5年已有规划的写字楼项目总体量将达500万平米以上,占北京市总体供应量的48%左右。
  戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为:“这三大潜力商圈的发展都承载着一定的城市功能,北京写字楼市场的产业聚集效应会越来越明显;未来三大潜力商圈大量写字楼的入市在一定程度上会增加核心商圈租赁压力,届时总体市场平均租金也面临下行风险。”
  该机构的数据显示,北京市写字楼市场三季度无新增供应入市,甲级写字楼总存量保持在967.1万平方米。同时,受上半年写字楼市场成交积极的影响,本季度市场租赁需求略有收紧,全市净吸纳量仅为91000平方米,环比下降31.6%。预计四季度,将有58.9万平方米的新增供应投放市场,且均位于非核心商圈,整体市场空置率将继续攀升。
  由于核心商圈租金的高居不下,企业将搬迁和新签约地点锁定在新兴商圈不失为一个明智的选择,尤其是对于租金较为敏感、体量较大及有扩张需求的企业租户,一些体量大、知名度高的优质租户将享有更多议价空间。
  魏东表示:“地铁线不断加快开通步伐,有力地提高了北京非核心区的可达性。四季度,北京有望新开通三条地铁线,分别为S1线、燕房线和西郊线。这三条地铁线的开通将分别带动门头沟、房山和海淀西北部等非核心区的发展。同时,三条新增线路将紧密地与现有交通网连接,提高出行效率的同时还为边缘化商圈带来更多商业机会。” 

老牌北辰急剧收缩商业板块 或将转型写字楼

距离北辰购物中心北苑店转手不足半年,曾作为京北地区规模最大百货商厦之一的北辰亚运村店也将停业。近日,北辰购物中心亚运村店贴出公告,宣布该店由于经营调整,将于2018年1月8日停止营业。这是北京北辰系购物中心的最后一店,此前北辰商业已有三家商业物业停业转型。专家认为,北辰商业正逐渐退出零售经营业务,专注打造物业经营板块,但近期存量商场改写字楼扎堆,需注意市场饱和度。

明年1月8日将停业

传出2018年1月8日停止营业消息不久,北辰购物中心亚运村店内已经有了明显的撤店痕迹。12月3日,北京商报记者在现场看到,二层化妆品鞋品和三层女装柜台,都有3-4家店铺撤掉货架和品牌产品,搬离购物中心。一位经营儿童服饰的销售表示,因为商家与该购物中心的合同都是12月底到期,所以大家会陆续在12月底之前撤出北辰购物中心,“从此以后再也没有北辰购物中心了”。不过,这种零星进行的撤店,尚未影响到该购物中心的客流量,甚至因为即将撤离,部分商家给出了5折甚至3折的大幅折扣,引来了更多的消费者,一层超市、四层女装和五层儿童及运动品牌区域,出现了客流的小高潮,但北京商报记者注意到,大部分前来购物的都是中年消费者。

中资扩张需求推动写字楼租赁需求

 仲量联行昨日公布《地產市场观察》指出,10 月写字楼租赁市场的净吸纳量为 155,600 平方呎,平均租金按月上涨 0.3%。租务交投增加主要由於中资企业在中环的扩张需求、共享工作间需求增加,以及企业搬迁潮持续所致。在中环,中国华融的分支机构承租中国银行大厦 24,200 平方呎楼面的成交最引人注目。
  仲量联行香港商业部主管鲍雅歷(Alex Barnes)表示:「共享工作空间企业的扩张和新设置需求,带动中环写字楼的需求增加。来自中资企业的需求也持续增加,势将於 2018 年推高地標商厦的租金。 」受甲三级写字楼租金按月上升 0.8%推动,中环写字楼租金月內上涨 0.4%,空置率下降至 2%以下。
  仲量联行研究部主管马安平表示:「事实上,除港岛东外,所有主要分区的写字楼租金继续上升。港岛东因於电器道一带的写字楼面对空置压力,该区租金较 9 月下跌 0.1%。 」 

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