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投资商业地产要看到写字楼、公寓、商铺三大产品的未来属性

随着经济水平的不断提高,人们理财投资的类型也日趋多样化。股票、贵金属、债券、保险、基金、银行理财产品等等,多种多样的投资手段让人目不暇接,甚至无从选择。中国股市太过迷幻,涨了一个月的指数可能一天就给跌完,多少人炒股炒的血本无归在新闻里并不少见。而将钱存在银行更是下策,银行利率一降再降,利率跑不过CPI已是事实。债券、贵金属、钱币古董等投资领域水太深,没有过硬的专业知识最好也不要涉足。说了这么多,我想对于大众而言最好的投资对象已是昭然若揭,没错,就是房地产。
这么多年过去,中国房地产市场一直处于一个稳步发展的状态,纵使国家调控、相关政策收紧,也依然无法抑制房价的上升。房地产投资,成了众人追捧的香饽饽,也是一种相对而言风险小,收益有保障的投资手段。房地产类型有许多种,大致可分为住宅与商业两大类,那么问题来了,由于限购,投资住宅已经受限制,那么剩下的就是只有商业地产或者异地置业了,在这里我重点谈的是商业地产。
与商业地产相关的产品类型主要是写字楼、公寓、商铺。写字楼不用说就是纯办公;公寓则是商住两用,尤其是国际化运营打造的现代公寓,更是二者兼备,在一线城市,公寓作为居住功能的占比已经超过办公属性;而商铺又是另一种商业分割,传统的说法就是卖场,当然现在以体验式的姿态呈现已经成为常态化。商铺主要分为临街商铺、社区商铺、写字楼商铺、大型商场商铺等。
写字楼和公寓的供应量十分有限,发展潜力巨大,比较适合中长期投资。写字楼比较适合看重其地段和该地段的未来发展潜力,需要仔细考察城市规划,看今后是否会有更多的商业广场、市政部门、金融机构在周围。
商铺则不然,这一曾经作为商业龙头的产品如今慢慢从城市繁华中心渗透到千家万户的社区,也就是说买商铺考虑社区商铺可能更为靠谱。社区商铺相较于其他商铺准入门槛较低,投资较小。社区商铺的受众基本是小区和附近居民,经营内容也大多是便利店、药店、理发店等便民服务。业内人士普遍认为,有社区人口作为支持,社区商铺的回报将相对稳定。
当然,临街商铺的投资者具有绝对的控制权,经营或出租都由自己决定,能追随市场变化进行定位调整。大型写字楼和成熟社区周边的商铺普遍火爆,城市商业中心的临街店面更是一铺难求。人气旺、地段好的商铺,可以说买到即赚到。
说到大型商场一般是开发商自持大部分商业物业自主运营,与投资者共担风险共同赢利。同时,一般都具有多年的运营经验,能使投资回报得到充分保证。大型商场商铺处在一个投入较少、回报较高的中间位置。 

“商业地产开发 须具有超前性”张宇良如是说

 时至今日,商业地产开发已然成为现象,大多开发商虽然拥有数年住宅开发经验,但“隔行如隔山”,在商业地产领域,仍然会面对重重障碍。
从本质上,住宅地产更多是采用“短平快”的开发模式,依赖销售阶段的临门一脚,即完成基本原始积累和财富数倍增值。
但商业地产需要在漫长的经营周期中创造价值,只有经营阶段获得较理想回报,才能反哺或兑现前期开发的价值。甚至可以说,商业地产开发本身并不是价值创造的过程,而仅仅是为价值创造者提供平台,并不断与时俱进进行优化。因此,商业地产?本身的设计与概念仅是的开始,最重要的还是为商家与顾客提供价值平台,提供持续经营的原动力。
但商务平台的搭建,是分散的商家所无法完成的,即便是强势的主力店和次主力店,也只是载体之上的一员,项目的整体性,业态周期性,后期经营等方面都必须超前进行整合和规划。
业态的超前性,主要是因为业态的周期性特点所决定。在住宅领域,一般仅考虑快速变现,在销售阶段,项目能够具有相对优势,但商业地产,必须考虑项目的业态周期,并超前规划,决胜未来。
就拿具有代表性的零售业态来讲,与产品类似,都具有一定的生命周期(Davidsonetal)。根据业态表现的特征,零售业态的生命周期可以划分为产生、快速发展、成熟、衰退等几个阶段,在不同阶段,不同的零售业态表现的发展速度、竞争环境、经营策略和获利水平都有所差异。 比如江河日下的传统百货,就处在其业态的“衰退期”,正经历成本上涨、电商跨平台竞争、产品同质化的多重考验,利润陡降、关店调整潮蔓延。而电商则处于快速发展期,随科技、物流、消费理念发展,呈几何级增长,“双十一”天猫和淘宝191亿就是例证。
在激烈的市场竞争中,现代理念的商业地产项目,如何决胜未来,如何做出适当反应,及时调整业态的不足,改善经营,从“零售业态生命周期原理”中可找到一定的启发,比如扩张主要应用在快速发展阶段,而在成熟阶段关键是管理技术和日常经营,调整在周期结束时是必要的。而作为商业地产开发者,至少需要明白这种业态周期趋势,从而在搭建平台的时候,超前考虑。
随着经济的发展,零售商业环境不断发生变化,从而导致商业在选址、商品组合、营业时间、技术服务及销售方式上发生巨变,这些变化的最终结果则导致零售业态形式越来越多,并随着时间的演变发生了相应的变迁。
就拿 “体验性消费”或叫“时间性消费”模式而言,就和以往为了买东西才去购物中心的“目的性”消费模式大为不同。比如传统商场,购物的面积占比80%以上,尤其是以大型百货作为标配的商场,其他业态面积甚至占比约20%;而注重体验的现代购物中心,购物的面积一般控制在50%左右,餐饮、休闲、娱乐的面积占50%,且有上升趋势……。从目的性消费到时间性消费的转变,就需要具体项目在前期定位、业态规划、工程预算中为未来业态调整预留充分空间。
房地产的发展正应道,高岸为谷,深谷为陵的古训,作为主动或被动进入商业地产的开发者,既然面临生生不息的业态周期,和充满不确定性的动态市场而无所适从,不如回归客户,以需求为导向,从而决胜未来

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