1月13日，伴随着30多场专业话题分享，由中国写字楼网主办，主题为“巨变中前行”的中国写字楼行业发展峰会（2016）圆满落下帷幕。此次峰会汇集行业资深人士、众多跨界行业学者、专家，为到场嘉宾在互联网+、联合办公、新金融、运营管理、规划设计、区域发展、行业走势、楼宇服务等方面进行了专业解读，得到行业内外的一致高度好评。

值得注意的是，本次峰会现场特邀珍爱时刻文化发展有限公司进行会场整体设计，其绿色的场景布置风格独特，令人耳目一新。在如今雾霾横行的背景下，清新自然的室内设计已成为主流趋势，在中国写字楼行业峰会（2016）上，珍爱时刻接受了我们的专访，对公司发展历程以及办公楼宇内的绿色解决方案等问题，做了详尽的解答。

 最新研究显示，未来数周香港写字楼市场将有潜在的正面催化剂，新供应来自于中企租户进驻，因此可消除市场对行业已见顶的忧虑。

  特区政府推出新的压抑楼市措施之后，未来数月住宅市场会转为淡静，而写字楼市场则将遇到正面催化。办办网了解到，过半中资企业未来3年有增加人员的计划，在写字楼市场上具备较强的扩张意愿，逾三成将在原有布点城市继续扩租。
  内资租户在中国优质办公楼市场崛起，并迅速成为包括一线城市主要租户来源已成为市场主要趋势。此外，经济不确定性和成本上升是企业未来经营中的最大挑战；而体现在企业选址策略上，办公物业成本是最重要的考虑因素。
  除了在香港以外，在北京的写字楼需求也很强劲。北京仍是大多数大型央企与科技类企业的总部选择地，目前，全国近半数中资企业总部位于北京。以沪、广、深为总部的企业分别占18%、14%与10%。武汉和成都的企业布点数量在二线城市中优势明显，体现出上述两个城市的区域中心城市定位。
  虽然香港并不会吸引大型央企“着陆”，但是很多想要走向国际市场的民企依然会选择在香港设立办公室，这与香港的自由贸易氛围有很大关系。未来香港市场被看好，而北京、上海依然是写字楼最优质市场，占据优质企业资源。

 在戴德梁行昨日举行的2016年第二季度媒体发布会上，北中国区写字楼-企业服务部主管严区海先生发表主题演讲，就商业改造用作写字楼趋势进行分析，并结合项目实践经验与媒体进行了深度分享。
  普通商业租金增长缓慢
  中国网购市场交易规模逐年增长，截止2015年，网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。预计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%，增长率正逐年递增，且增长迅速。网络购物市场的迅速发展，给传统商业带来了巨大的竞争和压力。
  截止到2016年第二季度，北京市优质商业存量至1，129多万平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到80%左右，百货约216万平米，仅占20%；地标性优质商业租金保持增长，普通商业租金增长缓慢，趋于稳定。
  写字楼空置率保持低位，租金在高位保持稳定
  自2011年开始，北京写字楼租金开始迅猛增长（两年内增长约80%）（2012年4季度对比2010年4季度）；自2013年开始，北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼市场平均租金继续保持坚挺，为每月每平方米人民币378.1元。由于第二季度五大核心商圈暂无新增供应入市，核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看，除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。
  商业改为写字楼成新趋势
  写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%-20%。
  “商改写” 挑战不容忽视
  1、从政策层面看，二者虽均为商业用地，40年产权，但是，如果当初拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼；
  2、商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求；
  3、写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商业工程的施工非常复杂；
  4、大楼内原有租户的退租，续租工作复杂繁琐。
  戴德梁行北中国区各部门通力合作，助力北京盈科中心成功实现“商改写”。写字楼-企业服务部凭借多年专业服务经验，根据企业客户的要求，寻求高经济效益的方案，为客户提供一站式服务。北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示：“盈科中心作为商业改写字楼的经典案例，反映了北京市场‘商改写’逐渐成为一种趋势。‘商改写’是投资项目中产生溢价的闪光点，将有效地增加业主方的租金收益，同时也有利于缓解北京写字楼有限的供应量。

在过去两年，P2P作为金融服务业的一匹黑马，成为不少城市核心区域高端写字楼租赁市场的主力军，P2P企业是核心区甲级写字楼市场最活跃的租户之一。不过，去年以来网络信贷公司“跑路”的报道不时见诸报端，针对互联网金融在迅速发展过程中的各种乱象，今年4月14日，国务院组织14个部委召开电视会议，将在全国范围内启动有关互联网金融领域的专项整治，为期一年。

　　事实上，从去年开始，P2P企业的大规模退租已使得北京、上海等地的写字楼市场受到不小的影响。日前，广州互联网金融监管工作会议传出消息，截至目前，广州因提现困难、“跑路”等出事的平台有19家。业内人士表示，相比起“重灾区”北京、上海等地的写字楼市场，广州写字楼市场因P2P租户并非主流，所受影响不大，但不少写字楼项目已经开始对P2P行业租户说“不”。

对于话语权完全不对等的市场环境，对于损害了公共利益的企业行为，行政力量的监督不可或缺

　　在绍兴迅猛推进的城市化进程中，一幢幢豪华大气的写字楼拔地而起，为现代商贸服务业的发展提供了平台。

　　但令人惊讶的是，不少写字楼的“内衣”竟然是“脏乱差”：墙壁乱涂乱画、石灰脱落，消防栓裸露，电梯养护不到位，楼道内垃圾遍地……这些有悖于现代文明的景象都藏在光鲜亮丽的“外套”之下。

　　这些写字楼无一例外都有物业公司，但管理人员对其中存在的问题，要么视而不见，要么推脱是商户的责任，颇有些事不关己的感觉。可见写字楼物业失管，是楼内脏乱差的主因之一。

主持人：首先欢迎一下西单大悦城的总经理助理，我们有才华有颜值的段晶晶同学。跟大家打个招呼吧。

段晶晶：大家好，我是段晶晶，在西单大悦城分管写字楼的业务。

主持人：那我们还是先从写字楼这个话题开始说起。既然今天是中国写字楼网这样一个行业峰会，肯定大家聊的话题都是跟写字楼有关系的。先给我们介绍一下，您这边项目的一个大概情况。

段晶晶：西单大悦城的写字楼，是零八年大悦城整体开业的其中一部分，作为商业综合体的一个业态，也是运营了将近十年的时间。因为总面积比较小，一共可出租面积才13000（平方米），而且运营时间比较长，所以是属于一个老的项目。但是我们致力于把它打造（成）一个精品的写字楼。

 今年，写字楼市场将掀起一股“升级换代”风。一批甲级写字楼的入市，改变了市场竞争环境，使得办公环境大幅改善。多个地段优越的甲级写字楼入市，吸引了购买积极性。

　　与之前的写字楼相比，新入市的写字楼是为了满足国际化商务办公需要，硬件品质集中提升，比如更强调智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等。在入驻行业分类上，据了解，这些写字楼的入驻行业以地产、金融、贸易、物流行业为主，另外还有文化传媒、医疗体检、美容养生等企业入驻。

　　今年天津有多个项目入市，如陆家嘴金融广场、融侨中心、合生国际等，预计将为天津甲级写字楼市场带来约47.9万平方米的新增办公面积，业主可在楼宇品质和物业服务水平上突出着力。2017年至2020年，天津预计新增甲级写字楼宇18座，总建筑面积达170.5万平方米，约为现有总存量的1.2倍。

 　创建智慧城市的上层建筑必需构造灵动的下游经济，在助力楼宇升级的道路上，云系科技推出商业写字楼生态服务平台——楼小二，为物业、企业、白领提供写字楼智慧服务，迅速覆盖北京、上海、广州、成都等一线城市CBD超甲级、甲级写字楼。
    在硬件上，楼小二提供智慧自助式访客系统，利用云计算和互联网技术为楼宇物业解决访客排队的问题;在运营上，楼小二为写字楼提供企业和个人的双服务，利用自建物流分拣中心、专属客服、驻楼物流服务专员、个企APP等方式，帮助中小企业解决非核心业务，给白领8小时工作生活之余带来情趣。楼小二将企业线上服务、企业线下服务、物业增值服务、个人生活四大链条串联起来，形成了一个有生命力的写字楼生态闭环。
　　会后，马力提到“服务标准化集中是经营写字楼生态场景过程中必不可少的一环”，他举了个例子，过去饮用水商家在一栋写字楼中最大的占有率达20%~25%，使用楼小二服务以后，通过水商直接为楼宇中小企业提供水服务，如今占有率上升为60%~70%，打破了传统行业的格局;同时也有效地解决了写字楼货梯利用率低的问题，饱和的货梯运输量为100桶水，过去单家饮用水商一次上20桶水，楼小二集中配送后为物业一年节省了3%~4%的电费。
    最后，他提到楼小二在楼宇服务上，希望能将物业、企业和个人的效率提高，营造一个更优质的工作环境，打造一个商业写字楼生态圈，做到“一举三得”的作用。
　　2017年是实施“十三五”规划的重要之年，也是物业管理新业态的升级之年，物业管理在互联网的运用下发生了质变的跳跃，从传统的后期服务部门变成了现代服务业产业链中的一环。物业管理与其它新兴行业一样，面临着质价相符的共识尚未形成、技术与商业模式创新和可持续发展等瓶颈。借助峰会论坛，楼小二与在场有志之士共同深入探讨，分享热点话题，洞察国际趋势，促进内生动力，共享价值共联。

  今天是一个科技发展的时代，如今的写字楼大多数以“甲级”自居，号称是精英们创业的绝佳之地。然而，现在大多数青年精英却选择了另一种办公空间，叫做LOFT写字楼。
    相对传统的写字楼，LOFT写字楼可以堪称是现代人办公的天堂。它不仅拥有更加个性的外表，更加符合现代人的审美，也给我们带来更舒适的办公体验，因此也拥有更高的使用率，使其更加灵动。
　　作为现代化办公模式，LOFT写字楼既能轻松解决企业未来的办公需求，又能让企业正常运行和发展，这种两全其美的选择方式，越来越受欢迎。
    究竟是什么导致LOFT写字楼能成办公的新趋势呢？众所周知，LOFT写字楼最大的特色就是“百变”，真正的创意办公都是要“善变”的。
　　随着现代商务需求不断地提高，轻松惬意地办公环境提高员工的工作效率，彰显企业的形象。
    位于甘肃省庆阳市中心的中元世贸中心LOFT写字楼应市场需求而生。5.4米挑高，拥有新型、灵动的产品和户型设计，现代艺术感十足；其次，在有限的面积内，通过创新的上下两层布局，让办公空间更有层次感。

 时至今日，商业地产开发已然成为现象，大多开发商虽然拥有数年住宅开发经验，但“隔行如隔山”，在商业地产领域，仍然会面对重重障碍。
从本质上，住宅地产更多是采用“短平快”的开发模式，依赖销售阶段的临门一脚，即完成基本原始积累和财富数倍增值。
但商业地产需要在漫长的经营周期中创造价值，只有经营阶段获得较理想回报，才能反哺或兑现前期开发的价值。甚至可以说，商业地产开发本身并不是价值创造的过程，而仅仅是为价值创造者提供平台，并不断与时俱进进行优化。因此，商业地产?本身的设计与概念仅是的开始，最重要的还是为商家与顾客提供价值平台，提供持续经营的原动力。
但商务平台的搭建，是分散的商家所无法完成的，即便是强势的主力店和次主力店，也只是载体之上的一员，项目的整体性，业态周期性，后期经营等方面都必须超前进行整合和规划。
业态的超前性，主要是因为业态的周期性特点所决定。在住宅领域，一般仅考虑快速变现，在销售阶段，项目能够具有相对优势，但商业地产，必须考虑项目的业态周期，并超前规划，决胜未来。
就拿具有代表性的零售业态来讲，与产品类似，都具有一定的生命周期(Davidsonetal)。根据业态表现的特征，零售业态的生命周期可以划分为产生、快速发展、成熟、衰退等几个阶段，在不同阶段，不同的零售业态表现的发展速度、竞争环境、经营策略和获利水平都有所差异。 比如江河日下的传统百货，就处在其业态的“衰退期”，正经历成本上涨、电商跨平台竞争、产品同质化的多重考验，利润陡降、关店调整潮蔓延。而电商则处于快速发展期，随科技、物流、消费理念发展，呈几何级增长，“双十一”天猫和淘宝191亿就是例证。
在激烈的市场竞争中，现代理念的商业地产项目，如何决胜未来，如何做出适当反应，及时调整业态的不足，改善经营，从“零售业态生命周期原理”中可找到一定的启发，比如扩张主要应用在快速发展阶段，而在成熟阶段关键是管理技术和日常经营，调整在周期结束时是必要的。而作为商业地产开发者，至少需要明白这种业态周期趋势，从而在搭建平台的时候，超前考虑。
随着经济的发展，零售商业环境不断发生变化，从而导致商业在选址、商品组合、营业时间、技术服务及销售方式上发生巨变，这些变化的最终结果则导致零售业态形式越来越多，并随着时间的演变发生了相应的变迁。
就拿 “体验性消费”或叫“时间性消费”模式而言，就和以往为了买东西才去购物中心的“目的性”消费模式大为不同。比如传统商场，购物的面积占比80%以上，尤其是以大型百货作为标配的商场，其他业态面积甚至占比约20%;而注重体验的现代购物中心，购物的面积一般控制在50%左右，餐饮、休闲、娱乐的面积占50%，且有上升趋势……。从目的性消费到时间性消费的转变，就需要具体项目在前期定位、业态规划、工程预算中为未来业态调整预留充分空间。
房地产的发展正应道，高岸为谷，深谷为陵的古训，作为主动或被动进入商业地产的开发者，既然面临生生不息的业态周期，和充满不确定性的动态市场而无所适从，不如回归客户，以需求为导向，从而决胜未来