在过去两年，P2P作为金融服务业的一匹黑马，成为不少城市核心区域高端写字楼租赁市场的主力军，P2P企业是核心区甲级写字楼市场最活跃的租户之一。不过，去年以来网络信贷公司“跑路”的报道不时见诸报端，针对互联网金融在迅速发展过程中的各种乱象，今年4月14日，国务院组织14个部委召开电视会议，将在全国范围内启动有关互联网金融领域的专项整治，为期一年。

　　事实上，从去年开始，P2P企业的大规模退租已使得北京、上海等地的写字楼市场受到不小的影响。日前，广州互联网金融监管工作会议传出消息，截至目前，广州因提现困难、“跑路”等出事的平台有19家。业内人士表示，相比起“重灾区”北京、上海等地的写字楼市场，广州写字楼市场因P2P租户并非主流，所受影响不大，但不少写字楼项目已经开始对P2P行业租户说“不”。

对于话语权完全不对等的市场环境，对于损害了公共利益的企业行为，行政力量的监督不可或缺

　　在绍兴迅猛推进的城市化进程中，一幢幢豪华大气的写字楼拔地而起，为现代商贸服务业的发展提供了平台。

　　但令人惊讶的是，不少写字楼的“内衣”竟然是“脏乱差”：墙壁乱涂乱画、石灰脱落，消防栓裸露，电梯养护不到位，楼道内垃圾遍地……这些有悖于现代文明的景象都藏在光鲜亮丽的“外套”之下。

　　这些写字楼无一例外都有物业公司，但管理人员对其中存在的问题，要么视而不见，要么推脱是商户的责任，颇有些事不关己的感觉。可见写字楼物业失管，是楼内脏乱差的主因之一。

主持人：首先欢迎一下西单大悦城的总经理助理，我们有才华有颜值的段晶晶同学。跟大家打个招呼吧。

段晶晶：大家好，我是段晶晶，在西单大悦城分管写字楼的业务。

主持人：那我们还是先从写字楼这个话题开始说起。既然今天是中国写字楼网这样一个行业峰会，肯定大家聊的话题都是跟写字楼有关系的。先给我们介绍一下，您这边项目的一个大概情况。

段晶晶：西单大悦城的写字楼，是零八年大悦城整体开业的其中一部分，作为商业综合体的一个业态，也是运营了将近十年的时间。因为总面积比较小，一共可出租面积才13000（平方米），而且运营时间比较长，所以是属于一个老的项目。但是我们致力于把它打造（成）一个精品的写字楼。

 今年，写字楼市场将掀起一股“升级换代”风。一批甲级写字楼的入市，改变了市场竞争环境，使得办公环境大幅改善。多个地段优越的甲级写字楼入市，吸引了购买积极性。

　　与之前的写字楼相比，新入市的写字楼是为了满足国际化商务办公需要，硬件品质集中提升，比如更强调智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等。在入驻行业分类上，据了解，这些写字楼的入驻行业以地产、金融、贸易、物流行业为主，另外还有文化传媒、医疗体检、美容养生等企业入驻。

　　今年天津有多个项目入市，如陆家嘴金融广场、融侨中心、合生国际等，预计将为天津甲级写字楼市场带来约47.9万平方米的新增办公面积，业主可在楼宇品质和物业服务水平上突出着力。2017年至2020年，天津预计新增甲级写字楼宇18座，总建筑面积达170.5万平方米，约为现有总存量的1.2倍。

 　创建智慧城市的上层建筑必需构造灵动的下游经济，在助力楼宇升级的道路上，云系科技推出商业写字楼生态服务平台——楼小二，为物业、企业、白领提供写字楼智慧服务，迅速覆盖北京、上海、广州、成都等一线城市CBD超甲级、甲级写字楼。
    在硬件上，楼小二提供智慧自助式访客系统，利用云计算和互联网技术为楼宇物业解决访客排队的问题;在运营上，楼小二为写字楼提供企业和个人的双服务，利用自建物流分拣中心、专属客服、驻楼物流服务专员、个企APP等方式，帮助中小企业解决非核心业务，给白领8小时工作生活之余带来情趣。楼小二将企业线上服务、企业线下服务、物业增值服务、个人生活四大链条串联起来，形成了一个有生命力的写字楼生态闭环。
　　会后，马力提到“服务标准化集中是经营写字楼生态场景过程中必不可少的一环”，他举了个例子，过去饮用水商家在一栋写字楼中最大的占有率达20%~25%，使用楼小二服务以后，通过水商直接为楼宇中小企业提供水服务，如今占有率上升为60%~70%，打破了传统行业的格局;同时也有效地解决了写字楼货梯利用率低的问题，饱和的货梯运输量为100桶水，过去单家饮用水商一次上20桶水，楼小二集中配送后为物业一年节省了3%~4%的电费。
    最后，他提到楼小二在楼宇服务上，希望能将物业、企业和个人的效率提高，营造一个更优质的工作环境，打造一个商业写字楼生态圈，做到“一举三得”的作用。
　　2017年是实施“十三五”规划的重要之年，也是物业管理新业态的升级之年，物业管理在互联网的运用下发生了质变的跳跃，从传统的后期服务部门变成了现代服务业产业链中的一环。物业管理与其它新兴行业一样，面临着质价相符的共识尚未形成、技术与商业模式创新和可持续发展等瓶颈。借助峰会论坛，楼小二与在场有志之士共同深入探讨，分享热点话题，洞察国际趋势，促进内生动力，共享价值共联。

  今天是一个科技发展的时代，如今的写字楼大多数以“甲级”自居，号称是精英们创业的绝佳之地。然而，现在大多数青年精英却选择了另一种办公空间，叫做LOFT写字楼。
    相对传统的写字楼，LOFT写字楼可以堪称是现代人办公的天堂。它不仅拥有更加个性的外表，更加符合现代人的审美，也给我们带来更舒适的办公体验，因此也拥有更高的使用率，使其更加灵动。
　　作为现代化办公模式，LOFT写字楼既能轻松解决企业未来的办公需求，又能让企业正常运行和发展，这种两全其美的选择方式，越来越受欢迎。
    究竟是什么导致LOFT写字楼能成办公的新趋势呢？众所周知，LOFT写字楼最大的特色就是“百变”，真正的创意办公都是要“善变”的。
　　随着现代商务需求不断地提高，轻松惬意地办公环境提高员工的工作效率，彰显企业的形象。
    位于甘肃省庆阳市中心的中元世贸中心LOFT写字楼应市场需求而生。5.4米挑高，拥有新型、灵动的产品和户型设计，现代艺术感十足；其次，在有限的面积内，通过创新的上下两层布局，让办公空间更有层次感。

 时至今日，商业地产开发已然成为现象，大多开发商虽然拥有数年住宅开发经验，但“隔行如隔山”，在商业地产领域，仍然会面对重重障碍。
从本质上，住宅地产更多是采用“短平快”的开发模式，依赖销售阶段的临门一脚，即完成基本原始积累和财富数倍增值。
但商业地产需要在漫长的经营周期中创造价值，只有经营阶段获得较理想回报，才能反哺或兑现前期开发的价值。甚至可以说，商业地产开发本身并不是价值创造的过程，而仅仅是为价值创造者提供平台，并不断与时俱进进行优化。因此，商业地产?本身的设计与概念仅是的开始，最重要的还是为商家与顾客提供价值平台，提供持续经营的原动力。
但商务平台的搭建，是分散的商家所无法完成的，即便是强势的主力店和次主力店，也只是载体之上的一员，项目的整体性，业态周期性，后期经营等方面都必须超前进行整合和规划。
业态的超前性，主要是因为业态的周期性特点所决定。在住宅领域，一般仅考虑快速变现，在销售阶段，项目能够具有相对优势，但商业地产，必须考虑项目的业态周期，并超前规划，决胜未来。
就拿具有代表性的零售业态来讲，与产品类似，都具有一定的生命周期(Davidsonetal)。根据业态表现的特征，零售业态的生命周期可以划分为产生、快速发展、成熟、衰退等几个阶段，在不同阶段，不同的零售业态表现的发展速度、竞争环境、经营策略和获利水平都有所差异。 比如江河日下的传统百货，就处在其业态的“衰退期”，正经历成本上涨、电商跨平台竞争、产品同质化的多重考验，利润陡降、关店调整潮蔓延。而电商则处于快速发展期，随科技、物流、消费理念发展，呈几何级增长，“双十一”天猫和淘宝191亿就是例证。
在激烈的市场竞争中，现代理念的商业地产项目，如何决胜未来，如何做出适当反应，及时调整业态的不足，改善经营，从“零售业态生命周期原理”中可找到一定的启发，比如扩张主要应用在快速发展阶段，而在成熟阶段关键是管理技术和日常经营，调整在周期结束时是必要的。而作为商业地产开发者，至少需要明白这种业态周期趋势，从而在搭建平台的时候，超前考虑。
随着经济的发展，零售商业环境不断发生变化，从而导致商业在选址、商品组合、营业时间、技术服务及销售方式上发生巨变，这些变化的最终结果则导致零售业态形式越来越多，并随着时间的演变发生了相应的变迁。
就拿 “体验性消费”或叫“时间性消费”模式而言，就和以往为了买东西才去购物中心的“目的性”消费模式大为不同。比如传统商场，购物的面积占比80%以上，尤其是以大型百货作为标配的商场，其他业态面积甚至占比约20%;而注重体验的现代购物中心，购物的面积一般控制在50%左右，餐饮、休闲、娱乐的面积占50%，且有上升趋势……。从目的性消费到时间性消费的转变，就需要具体项目在前期定位、业态规划、工程预算中为未来业态调整预留充分空间。
房地产的发展正应道，高岸为谷，深谷为陵的古训，作为主动或被动进入商业地产的开发者，既然面临生生不息的业态周期，和充满不确定性的动态市场而无所适从，不如回归客户，以需求为导向，从而决胜未来

   南京大学城市科学研究院院长、博士生导师张鸿雁教授曾经负责商贸区的总体规划设计。他认为，全球范围内，写字楼密集区在一线城市，城市价值决定地产商务楼价值，目前中国正在进入城市化社会，新兴城市化程度决定了城镇化进程。张鸿雁介绍，西方每25年城市人口翻一番，按这个发展模式看，中国还有5—6年的路要走。未来中国将有23个都市圈，南京是主要都市圈之一，这样的城市价值决定了河西CBD写字楼的价值潜力巨大，苏南现代化建设示范区规划是我国首个以现代化建设为主题的区域规划，南京作为苏南现代化的领头羊，首先要解决的是跨江的问题。

 最新数据显示，2016-2018年每年联合办公空间预计年增长68%。到2025年，包括共享办公在内的全球共享经济规模将增至3350亿美元。联合办公这种能大幅降低办公租赁成本、鼓励办公者共用空间内的资源、便于社交的共享办公模式，正在北京、上海、深圳等一线城市悄然兴起，不仅被资本纷纷看好，还受到众多创业人群的追捧，表现出了极大的市场认可度。但与此同时，快速发展和激烈竞争下带来的同质化等问题也依然困扰着联合办公行业。

　　为了应对复杂多变的发展形势，2017年9月12日，全联全联房地产商会联合办公分会在北京召开一届二次会长扩大会议，共同研讨当前联合办公行业发展形势，探讨未来共同发展路径。全联房地产商会副会长张雪舟，全联房地产商会联合办公分会会长、富力地产集团副总裁张辉，分会执行会长、侠客岛里创始人王宏波，分会副会长、优客工场创始人兼CEO毛大庆，分会副会长、星库空间创始人白羽，分会副会长、好租创始人兼CEO曲先洋，分会副会长、纳什空间创始人张剑，分会副会长、安快创业谷合伙人CEO耿雪菲，分会副会长单位创业公社联合创始人兼COO刘宝廷、梦想加联合办公创始人温梦飞、办伴合作人丁士洋，以及石榴集团徐振峰、中海OfficeZip陈虹羽、零秒张嘉佩，分会秘书长陈江根等三十余位嘉宾参加会议。
　　全联房地产商会联合办公分会会长张辉主持此次会议，他表示富力在全国各地均有商业地产的布局，在提供场地上有很多的优势，为大家搭建一个行业沟通的桥梁。张辉会长同时表示，希望能够集合一些力量，能够为全联房地产商会商会和联合办公分会能够做更多的工作，更多的贡献。
　　全联房地产商会副会长张雪舟在开场致辞中表示，联合办公是新型商业运营的形态，与全联房地产商会今年"健康人居"的主题契合度极高，因此联合办公分会作为行业平台，有责任有义务来推进"健康人居"理念办公空间标准的制订，使联合办公分会在行业中起到更好的引领作用。
　　国家主席习近平出席"一带一路"国际合作高峰论坛开幕式发表主旨演讲时提出，要为互联网时代的各国青年打造创业空间、创业工场，成就未来一代的青春梦想，鼓励联合办公这一类的运营商发展，在国家政策支持下联合办公也继续显现增长势头。根据好租发布的《2016商办地产白皮书》数据显示，截至2016年底，全国一线城市已有284家联合办公品牌，网点数量约600家，已有办公工位达10万个，如此庞大的规模仍在好租运营的城市市场中占比不超过4%。虽然大环境下行业可挖掘潜力巨大，但纵观国内联合办公市场，一直有几个问题在困扰各大联合办公空间，与会嘉宾就联合办公行业的发展现状及未来行业发展纷纷提出自己的意见与建议。
　　对于目前的联合办公市场，侠客岛里创始人王宏波表示，行业企业互助合作将是未来的常态，特别是区域之间的合作和业态之间的合作，能够给企业快速增加价值。星库空间创始人白羽同样也表示："如果把精力花在拿房和价格竞争上，会对行业产生不良的影响，更应该把精力花在怎么样提升自己"。纳什空间史志隽表示赞同白羽的观点，"最核心的一点是产品和服务，应该去帮助用户去创造出最大的价值。
　　优客工场创始人兼CEO毛大庆对于联合办公的未来信心满满："联合办公行业没有什么定义和边界，未来大量的写字楼都会都会呈现联合办公化趋势。"石榴空间徐振峰、中海OfficeZIP陈虹羽同样表示联合办公的市场非常大，正在朝着不同方向分化，将会加大行业跨界的合作力度。
　　好租创始人兼CEO曲先洋则认为，联合办公空间目前获客能力仍有待提高，因此"联合办公空间市场里面需要专业机构去做好管道的建设，帮助各位联合办公运营商直接或间接地建立起对客户的对接服务和品牌能力。"安徽房地产商会副会长兼秘书长张东同样提及商办地产行业去库存的问题："在这个大型企业逐步要化整为零的情况下，怎么样为写字楼去库存，这是我们考虑的一个重点。
　　创业公社COO刘宝廷、安快创业谷合伙人CEO耿雪菲、办伴合伙人丁士洋等嘉宾共同提到，联合办公行业是否也能像酒店行业一样做星级评估。他们表示，打造联合办公行业标准，为联合办公空间评星评级，对于空间的面积、装修、配套设施及软性服务等领域进行标准的设立，将使空间的服务品质与空间价格相对应，为不同规模的企业提供相应发展阶段中最适合的办公空间和服务。
　　梦想加合伙人温梦飞表示，梦想加主要是在智能方面做效率的提升，同时注重产品的积累，包括智能管理、标准化以及设计和品牌等等。而零秒空间张嘉佩则着重讲述了她客群的分析："定了客户之后我们才要决定我们到底要做一个什么样品质的产品，所以当时我们把我们的客群主要是定位于这个成长型企业和成熟型企业的分支。
　　在全联房地产商会联合办公分会的组织下，此次会议取得了圆满成功，与会嘉宾表示将全力协助全联房地产商会联合办公分会平台的建设，加速推动行业标准的建立，塑造联合办公行业形象。行业标准也将为企业发展指明新的方向，促进会员企业的良性发展，实现互助共赢。
 
　　全联房地产商会联合办公分会
　　作为全国工商联直接领导下的大型国际化行业商会，全联房地产商会拥有会员5000多家，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。
　　全联房地产商会联合办公分会是由联合办公业态运营者、创业及企业服务者、支持联合办公模式的企业及创业者组成的全联房地产商会二级会员组织，作为联合办公行业唯一官方认证行业组织，分会以促进联合办公市场与行业的健康、可持续发展为宗旨，致力于搭建平台、整合资源，合力解决会员共同关心的政策与市场问题、企业发展问题。

 主持人：首先欢迎一下西单大悦城的总经理助理，我们有才华有颜值的段晶晶同学。跟大家打个招呼吧。
段晶晶：大家好，我是段晶晶，在西单大悦城分管写字楼的业务。
主持人：那我们还是先从写字楼这个话题开始说起。既然今天是中国写字楼网这样一个行业峰会，肯定大家聊的话题都是跟写字楼有关系的。先给我们介绍一下，您这边项目的一个大概情况。
段晶晶：西单大悦城的写字楼，是零八年大悦城整体开业的其中一部分，作为商业综合体的一个业态，也是运营了将近十年的时间。因为总面积比较小，一共可出租面积才13000（平方米），而且运营时间比较长，所以是属于一个老的项目。但是我们致力于把它打造（成）一个精品的写字楼。
主持人：但是我知道你们这个租金可不低啊。
段晶晶：因为我觉得,是地段嘛，刚才我在会场也在听，为什么说现在有一些甲级写字楼，甚至于乙级写字楼，它的这个租金增长很快。就是因为历史原因，位置非常的好。然后再加上大悦城的品牌在那里，它是有一个互相能够借势的作用。
主持人：既然说到品牌，咱就来说说品牌这个话题啊。您觉得大悦城这样的一个品牌，对于写字楼价值提升能有多大的助力。其实你刚才说，地段是一个特别重要的因素，你觉得客户有多少是奔着这个品牌过来的？
段晶晶：我觉得首先，一个比较有影响力的品牌，当然能提升项目的知名度。因为你在一个有知名度的楼里办公的话，首先是有一种优越感，这是第一。第二呢，我觉得大悦城的品牌资源，它的核心要素有很多。能够成为一个大众那么喜爱的品牌，是因为，可能首先比较重要的因素是人员。我们的这个团队创新能力很强，加上运营管理的经验非常足，所以能够把大悦城这么多年来塑造成喜闻乐见的一个品牌。再一个，大企业在管理经营上面是有优势的，不管是从建筑设计阶段，到后期的运营阶段，它都是有先决优势的。所以这一方面来讲，我们作为大悦城品牌下面的一个写字楼，肯定是有这种借势的。
主持人：然后，再想说说您的写字楼产品的这个问题啊。因为其实你看，现在这个双创大潮起来之后，很多的客户对于原有的写字楼空间的理解可能不太一样了。西单大悦城到现在经历了差不多有十年的时间，其实我们会发现它的一些硬件配置上可能没有那么新，硬件条件没有那么好。对于这方面来说，你的客户有没有提出对于这种空间上的，更多的建议或是要求？
段晶晶：其实这个，我觉得是两面都可以有的说。因为在联合办公和共创空间这种区域去办公的企业和人员，和我们这种传统的写字楼，或者是我们从客户角度（来看），完全不一样。像我们是一个纯商务的写字楼——当然比别的写字楼会有更多的商业配套，这是我们的特点，这类的人呢，他们需要有一个相对封闭的商务空间。当然对硬件的追求大家都有，但是这种共创、共享，他们的需求是弱的，我是这么认为。但是另外一些呢，就是我觉得可能共创共享空间会给一个写字楼带来一些亮点，但是他的租金坪效并不是最高的，尤其是在我们这种小型写字楼里边，面积一共才那么多，再拿出来至少几千平米去做这么一个规划，从投资回报上肯定是不经济的。再一个，其实这种亮点的营造，也没有那么大的影响力。
主持人：你刚才提到一个词，叫小型精品的写字楼。怎么定义这个事情？因为一万三千（平米）也不算特别小。
段晶晶：其实蛮小的。
主持人：我换一个问法，你觉得小型精品类的这种写字楼，它的竞争优势在哪里？面积又不如人家大，对吧。
段晶晶：我觉得呢，其实市场的需求是有划分的，大家都是在占领自己这个需求的份额，每一个份额可能跟另一个份额之间的边界还是有的。比如说大型企业，或者说国际化的，500强的，会选择这种顶级的写字楼，最好的商务氛围，最好的交通，最好的品牌。那么有一些可能是大型公司的下属企业，或者分支企业，既有这种大企业的特点和习惯，再一个，又可能承租能力没那么高。
主持人：也不需要那么大面积。
段晶晶：对。所以我们的市场是在这里。小而精，就像你说的怎么去定义它，其实我们当时参观过一个写字楼，感触还挺深的，就是在金融街那边的excel大厦，它是一个纯外国人管理的楼。我们在国外也能看到很多这种小而精的写字楼，他们都是有一些差异化的，可能他更关注客户，因为比较大型的写字楼可能照顾不到，但是我们这种小型的（写字楼），可能大家很熟悉，更（能）贴近他的需求，我们知道他们要什么，可以把我们的这种差异化体现出来。比如说我这个（楼），就是特别关注绿色，健康，生态。这是我一个理想啊，因为我们也没有做到。再有就是在寻求一些能够更差异化的路线，我们也一直都在路上，也是在寻求突破。像你说的，可能老楼硬件上面会有一些硬伤，那我们怎么通过软性（改进）去把它弥补。再一个就是说，在我们的业主方，开发商，投资回报的许可下，我们进行一些改造和升级，这都是在做的。有类似于朋友圈式的一个东西，我拍个照片告诉你，我会选区域，在哪个区域发生了什么，硬性的软性的都可以，比如说这个服务人员态度不好，或者是说这个地方太脏了，这个灯泡坏了，很日常的这种报修可以都通过这个平台（进行）。每个人是有不同权限的，进入之后点报修，那么我们的物业人员，包括我们业主公司的高层领导都会同时看到。然后维修的及时性和效果就会有很多人去监管。这样的话，虽然物业的压力很大，但是已经消除了可能效率不够高，效果不够好（的情况），这些问题都已经解决掉了。
主持人：是，很不错。我们再说回来，其实这个写字楼一个特别跟别人不一样的地方，在于有一个那么好的商场在旁边。因为我们之前说到综合体的时候，大家都会有一个争论，就是到底是跟商业之间的关系越近越好，还是跟商业之间，最好是能有些独立的（空间），大家更私密一点，互相之间没有太多的干扰。你觉得这个楼是一个什么情况？
段晶晶：其实我们在谈客户的时候，也会遇到这种问题，有的客户就直接说，我的员工都去逛街了，不好管。因为可能年轻人比较多，大悦城又那么有吸引力。这是一个逃避不了的问题。那么还会有一些企业。会看重这种商业综合体的配套性。比如说，一个再好的写字楼，可能比方说（有）会议室，但我们直接有一个酒店，会有很大的宴会厅，像万豪一样这种配套的。包括餐饮的服务，可能食堂没有那么大，但是吃饭的选择很多。还有就是，刚才我们在录幸福感的时候，其实我们的小前台也是，可能所有的朋友都以她为中心，说我们来大悦城，下班来找你约会。所以其实这是双刃剑，我们只选择对他胃口的这种客户就好了。
主持人：好，对胃口的客户。那咱们再说说客户这个话题。其实我上学理解（10:40）这种变化。
段晶晶：对，当然有。尤其是像才1万平米的写字楼，可能之前几年有做P2P的，其实承租能力很高，面积又很大，直接就影响了我们租户类型的占比，以及整个的租金水平。这几年，我觉得市场，包括客户都更加趋于理性。这个行业迭代更新的比较快，所以第一，我们就看到租期越来越短，你要说签几年，以前客户会想，过几年水涨船高的我要多签几年，现在就不，对吧。再一个呢，就是行业上面肯定会有变化。我们其实目前的主力租户是在这种科技和金融类比较多，前几年会有一些贸易类的，教育类的。其实这个楼当时开业的时候，除了有一个大的主力的银行在，剩下租户的品质都不是特别好。但是租金还蛮高的。
主持人：看到的面积确实都不大。
段晶晶：对。尤其是在08年股灾的时候，我们可能大概一大半，70%多的都已经空租了。我们这个楼，这两年，相当于是重租了两遍，是这样的。
主持人：客户大调整。
段晶晶：对。
主持人：今天聊得很愉快，跟大家最后说点祝福的话吧。
段晶晶：好，我代表西单大悦城，祝我们行业同仁新年越来越好，也欢迎各大企业到我们西单大悦城来入驻，我们一定会给大家提供最优质的服务，谢谢大家，
主持人：谢谢