在戴德梁行昨日举行的2016年第二季度媒体发布会上，北中国区写字楼-企业服务部主管严区海先生发表主题演讲，就商业改造用作写字楼趋势进行分析，并结合项目实践经验与媒体进行了深度分享。
  普通商业租金增长缓慢
  中国网购市场交易规模逐年增长，截止2015年，网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。预计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%，增长率正逐年递增，且增长迅速。网络购物市场的迅速发展，给传统商业带来了巨大的竞争和压力。
  截止到2016年第二季度，北京市优质商业存量至1，129多万平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到80%左右，百货约216万平米，仅占20%；地标性优质商业租金保持增长，普通商业租金增长缓慢，趋于稳定。
  写字楼空置率保持低位，租金在高位保持稳定
  自2011年开始，北京写字楼租金开始迅猛增长（两年内增长约80%）（2012年4季度对比2010年4季度）；自2013年开始，北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼市场平均租金继续保持坚挺，为每月每平方米人民币378.1元。由于第二季度五大核心商圈暂无新增供应入市，核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看，除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。
  商业改为写字楼成新趋势
  写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%-20%。
  “商改写” 挑战不容忽视
  1、从政策层面看，二者虽均为商业用地，40年产权，但是，如果当初拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼；
  2、商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求；
  3、写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商业工程的施工非常复杂；
  4、大楼内原有租户的退租，续租工作复杂繁琐。
  戴德梁行北中国区各部门通力合作，助力北京盈科中心成功实现“商改写”。写字楼-企业服务部凭借多年专业服务经验，根据企业客户的要求，寻求高经济效益的方案，为客户提供一站式服务。北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示：“盈科中心作为商业改写字楼的经典案例，反映了北京市场‘商改写’逐渐成为一种趋势。‘商改写’是投资项目中产生溢价的闪光点，将有效地增加业主方的租金收益，同时也有利于缓解北京写字楼有限的供应量。

在过去两年，P2P作为金融服务业的一匹黑马，成为不少城市核心区域高端写字楼租赁市场的主力军，P2P企业是核心区甲级写字楼市场最活跃的租户之一。不过，去年以来网络信贷公司“跑路”的报道不时见诸报端，针对互联网金融在迅速发展过程中的各种乱象，今年4月14日，国务院组织14个部委召开电视会议，将在全国范围内启动有关互联网金融领域的专项整治，为期一年。

　　事实上，从去年开始，P2P企业的大规模退租已使得北京、上海等地的写字楼市场受到不小的影响。日前，广州互联网金融监管工作会议传出消息，截至目前，广州因提现困难、“跑路”等出事的平台有19家。业内人士表示，相比起“重灾区”北京、上海等地的写字楼市场，广州写字楼市场因P2P租户并非主流，所受影响不大，但不少写字楼项目已经开始对P2P行业租户说“不”。

对于话语权完全不对等的市场环境，对于损害了公共利益的企业行为，行政力量的监督不可或缺

　　在绍兴迅猛推进的城市化进程中，一幢幢豪华大气的写字楼拔地而起，为现代商贸服务业的发展提供了平台。

　　但令人惊讶的是，不少写字楼的“内衣”竟然是“脏乱差”：墙壁乱涂乱画、石灰脱落，消防栓裸露，电梯养护不到位，楼道内垃圾遍地……这些有悖于现代文明的景象都藏在光鲜亮丽的“外套”之下。

　　这些写字楼无一例外都有物业公司，但管理人员对其中存在的问题，要么视而不见，要么推脱是商户的责任，颇有些事不关己的感觉。可见写字楼物业失管，是楼内脏乱差的主因之一。

主持人：首先欢迎一下西单大悦城的总经理助理，我们有才华有颜值的段晶晶同学。跟大家打个招呼吧。

段晶晶：大家好，我是段晶晶，在西单大悦城分管写字楼的业务。

主持人：那我们还是先从写字楼这个话题开始说起。既然今天是中国写字楼网这样一个行业峰会，肯定大家聊的话题都是跟写字楼有关系的。先给我们介绍一下，您这边项目的一个大概情况。

段晶晶：西单大悦城的写字楼，是零八年大悦城整体开业的其中一部分，作为商业综合体的一个业态，也是运营了将近十年的时间。因为总面积比较小，一共可出租面积才13000（平方米），而且运营时间比较长，所以是属于一个老的项目。但是我们致力于把它打造（成）一个精品的写字楼。

 今年，写字楼市场将掀起一股“升级换代”风。一批甲级写字楼的入市，改变了市场竞争环境，使得办公环境大幅改善。多个地段优越的甲级写字楼入市，吸引了购买积极性。

　　与之前的写字楼相比，新入市的写字楼是为了满足国际化商务办公需要，硬件品质集中提升，比如更强调智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等。在入驻行业分类上，据了解，这些写字楼的入驻行业以地产、金融、贸易、物流行业为主，另外还有文化传媒、医疗体检、美容养生等企业入驻。

　　今年天津有多个项目入市，如陆家嘴金融广场、融侨中心、合生国际等，预计将为天津甲级写字楼市场带来约47.9万平方米的新增办公面积，业主可在楼宇品质和物业服务水平上突出着力。2017年至2020年，天津预计新增甲级写字楼宇18座，总建筑面积达170.5万平方米，约为现有总存量的1.2倍。

 　创建智慧城市的上层建筑必需构造灵动的下游经济，在助力楼宇升级的道路上，云系科技推出商业写字楼生态服务平台——楼小二，为物业、企业、白领提供写字楼智慧服务，迅速覆盖北京、上海、广州、成都等一线城市CBD超甲级、甲级写字楼。
    在硬件上，楼小二提供智慧自助式访客系统，利用云计算和互联网技术为楼宇物业解决访客排队的问题;在运营上，楼小二为写字楼提供企业和个人的双服务，利用自建物流分拣中心、专属客服、驻楼物流服务专员、个企APP等方式，帮助中小企业解决非核心业务，给白领8小时工作生活之余带来情趣。楼小二将企业线上服务、企业线下服务、物业增值服务、个人生活四大链条串联起来，形成了一个有生命力的写字楼生态闭环。
　　会后，马力提到“服务标准化集中是经营写字楼生态场景过程中必不可少的一环”，他举了个例子，过去饮用水商家在一栋写字楼中最大的占有率达20%~25%，使用楼小二服务以后，通过水商直接为楼宇中小企业提供水服务，如今占有率上升为60%~70%，打破了传统行业的格局;同时也有效地解决了写字楼货梯利用率低的问题，饱和的货梯运输量为100桶水，过去单家饮用水商一次上20桶水，楼小二集中配送后为物业一年节省了3%~4%的电费。
    最后，他提到楼小二在楼宇服务上，希望能将物业、企业和个人的效率提高，营造一个更优质的工作环境，打造一个商业写字楼生态圈，做到“一举三得”的作用。
　　2017年是实施“十三五”规划的重要之年，也是物业管理新业态的升级之年，物业管理在互联网的运用下发生了质变的跳跃，从传统的后期服务部门变成了现代服务业产业链中的一环。物业管理与其它新兴行业一样，面临着质价相符的共识尚未形成、技术与商业模式创新和可持续发展等瓶颈。借助峰会论坛，楼小二与在场有志之士共同深入探讨，分享热点话题，洞察国际趋势，促进内生动力，共享价值共联。

  今天是一个科技发展的时代，如今的写字楼大多数以“甲级”自居，号称是精英们创业的绝佳之地。然而，现在大多数青年精英却选择了另一种办公空间，叫做LOFT写字楼。
    相对传统的写字楼，LOFT写字楼可以堪称是现代人办公的天堂。它不仅拥有更加个性的外表，更加符合现代人的审美，也给我们带来更舒适的办公体验，因此也拥有更高的使用率，使其更加灵动。
　　作为现代化办公模式，LOFT写字楼既能轻松解决企业未来的办公需求，又能让企业正常运行和发展，这种两全其美的选择方式，越来越受欢迎。
    究竟是什么导致LOFT写字楼能成办公的新趋势呢？众所周知，LOFT写字楼最大的特色就是“百变”，真正的创意办公都是要“善变”的。
　　随着现代商务需求不断地提高，轻松惬意地办公环境提高员工的工作效率，彰显企业的形象。
    位于甘肃省庆阳市中心的中元世贸中心LOFT写字楼应市场需求而生。5.4米挑高，拥有新型、灵动的产品和户型设计，现代艺术感十足；其次，在有限的面积内，通过创新的上下两层布局，让办公空间更有层次感。

 时至今日，商业地产开发已然成为现象，大多开发商虽然拥有数年住宅开发经验，但“隔行如隔山”，在商业地产领域，仍然会面对重重障碍。
从本质上，住宅地产更多是采用“短平快”的开发模式，依赖销售阶段的临门一脚，即完成基本原始积累和财富数倍增值。
但商业地产需要在漫长的经营周期中创造价值，只有经营阶段获得较理想回报，才能反哺或兑现前期开发的价值。甚至可以说，商业地产开发本身并不是价值创造的过程，而仅仅是为价值创造者提供平台，并不断与时俱进进行优化。因此，商业地产?本身的设计与概念仅是的开始，最重要的还是为商家与顾客提供价值平台，提供持续经营的原动力。
但商务平台的搭建，是分散的商家所无法完成的，即便是强势的主力店和次主力店，也只是载体之上的一员，项目的整体性，业态周期性，后期经营等方面都必须超前进行整合和规划。
业态的超前性，主要是因为业态的周期性特点所决定。在住宅领域，一般仅考虑快速变现，在销售阶段，项目能够具有相对优势，但商业地产，必须考虑项目的业态周期，并超前规划，决胜未来。
就拿具有代表性的零售业态来讲，与产品类似，都具有一定的生命周期(Davidsonetal)。根据业态表现的特征，零售业态的生命周期可以划分为产生、快速发展、成熟、衰退等几个阶段，在不同阶段，不同的零售业态表现的发展速度、竞争环境、经营策略和获利水平都有所差异。 比如江河日下的传统百货，就处在其业态的“衰退期”，正经历成本上涨、电商跨平台竞争、产品同质化的多重考验，利润陡降、关店调整潮蔓延。而电商则处于快速发展期，随科技、物流、消费理念发展，呈几何级增长，“双十一”天猫和淘宝191亿就是例证。
在激烈的市场竞争中，现代理念的商业地产项目，如何决胜未来，如何做出适当反应，及时调整业态的不足，改善经营，从“零售业态生命周期原理”中可找到一定的启发，比如扩张主要应用在快速发展阶段，而在成熟阶段关键是管理技术和日常经营，调整在周期结束时是必要的。而作为商业地产开发者，至少需要明白这种业态周期趋势，从而在搭建平台的时候，超前考虑。
随着经济的发展，零售商业环境不断发生变化，从而导致商业在选址、商品组合、营业时间、技术服务及销售方式上发生巨变，这些变化的最终结果则导致零售业态形式越来越多，并随着时间的演变发生了相应的变迁。
就拿 “体验性消费”或叫“时间性消费”模式而言，就和以往为了买东西才去购物中心的“目的性”消费模式大为不同。比如传统商场，购物的面积占比80%以上，尤其是以大型百货作为标配的商场，其他业态面积甚至占比约20%;而注重体验的现代购物中心，购物的面积一般控制在50%左右，餐饮、休闲、娱乐的面积占50%，且有上升趋势……。从目的性消费到时间性消费的转变，就需要具体项目在前期定位、业态规划、工程预算中为未来业态调整预留充分空间。
房地产的发展正应道，高岸为谷，深谷为陵的古训，作为主动或被动进入商业地产的开发者，既然面临生生不息的业态周期，和充满不确定性的动态市场而无所适从，不如回归客户，以需求为导向，从而决胜未来

   南京大学城市科学研究院院长、博士生导师张鸿雁教授曾经负责商贸区的总体规划设计。他认为，全球范围内，写字楼密集区在一线城市，城市价值决定地产商务楼价值，目前中国正在进入城市化社会，新兴城市化程度决定了城镇化进程。张鸿雁介绍，西方每25年城市人口翻一番，按这个发展模式看，中国还有5—6年的路要走。未来中国将有23个都市圈，南京是主要都市圈之一，这样的城市价值决定了河西CBD写字楼的价值潜力巨大，苏南现代化建设示范区规划是我国首个以现代化建设为主题的区域规划，南京作为苏南现代化的领头羊，首先要解决的是跨江的问题。

 最新数据显示，2016-2018年每年联合办公空间预计年增长68%。到2025年，包括共享办公在内的全球共享经济规模将增至3350亿美元。联合办公这种能大幅降低办公租赁成本、鼓励办公者共用空间内的资源、便于社交的共享办公模式，正在北京、上海、深圳等一线城市悄然兴起，不仅被资本纷纷看好，还受到众多创业人群的追捧，表现出了极大的市场认可度。但与此同时，快速发展和激烈竞争下带来的同质化等问题也依然困扰着联合办公行业。

　　为了应对复杂多变的发展形势，2017年9月12日，全联全联房地产商会联合办公分会在北京召开一届二次会长扩大会议，共同研讨当前联合办公行业发展形势，探讨未来共同发展路径。全联房地产商会副会长张雪舟，全联房地产商会联合办公分会会长、富力地产集团副总裁张辉，分会执行会长、侠客岛里创始人王宏波，分会副会长、优客工场创始人兼CEO毛大庆，分会副会长、星库空间创始人白羽，分会副会长、好租创始人兼CEO曲先洋，分会副会长、纳什空间创始人张剑，分会副会长、安快创业谷合伙人CEO耿雪菲，分会副会长单位创业公社联合创始人兼COO刘宝廷、梦想加联合办公创始人温梦飞、办伴合作人丁士洋，以及石榴集团徐振峰、中海OfficeZip陈虹羽、零秒张嘉佩，分会秘书长陈江根等三十余位嘉宾参加会议。
　　全联房地产商会联合办公分会会长张辉主持此次会议，他表示富力在全国各地均有商业地产的布局，在提供场地上有很多的优势，为大家搭建一个行业沟通的桥梁。张辉会长同时表示，希望能够集合一些力量，能够为全联房地产商会商会和联合办公分会能够做更多的工作，更多的贡献。
　　全联房地产商会副会长张雪舟在开场致辞中表示，联合办公是新型商业运营的形态，与全联房地产商会今年"健康人居"的主题契合度极高，因此联合办公分会作为行业平台，有责任有义务来推进"健康人居"理念办公空间标准的制订，使联合办公分会在行业中起到更好的引领作用。
　　国家主席习近平出席"一带一路"国际合作高峰论坛开幕式发表主旨演讲时提出，要为互联网时代的各国青年打造创业空间、创业工场，成就未来一代的青春梦想，鼓励联合办公这一类的运营商发展，在国家政策支持下联合办公也继续显现增长势头。根据好租发布的《2016商办地产白皮书》数据显示，截至2016年底，全国一线城市已有284家联合办公品牌，网点数量约600家，已有办公工位达10万个，如此庞大的规模仍在好租运营的城市市场中占比不超过4%。虽然大环境下行业可挖掘潜力巨大，但纵观国内联合办公市场，一直有几个问题在困扰各大联合办公空间，与会嘉宾就联合办公行业的发展现状及未来行业发展纷纷提出自己的意见与建议。
　　对于目前的联合办公市场，侠客岛里创始人王宏波表示，行业企业互助合作将是未来的常态，特别是区域之间的合作和业态之间的合作，能够给企业快速增加价值。星库空间创始人白羽同样也表示："如果把精力花在拿房和价格竞争上，会对行业产生不良的影响，更应该把精力花在怎么样提升自己"。纳什空间史志隽表示赞同白羽的观点，"最核心的一点是产品和服务，应该去帮助用户去创造出最大的价值。
　　优客工场创始人兼CEO毛大庆对于联合办公的未来信心满满："联合办公行业没有什么定义和边界，未来大量的写字楼都会都会呈现联合办公化趋势。"石榴空间徐振峰、中海OfficeZIP陈虹羽同样表示联合办公的市场非常大，正在朝着不同方向分化，将会加大行业跨界的合作力度。
　　好租创始人兼CEO曲先洋则认为，联合办公空间目前获客能力仍有待提高，因此"联合办公空间市场里面需要专业机构去做好管道的建设，帮助各位联合办公运营商直接或间接地建立起对客户的对接服务和品牌能力。"安徽房地产商会副会长兼秘书长张东同样提及商办地产行业去库存的问题："在这个大型企业逐步要化整为零的情况下，怎么样为写字楼去库存，这是我们考虑的一个重点。
　　创业公社COO刘宝廷、安快创业谷合伙人CEO耿雪菲、办伴合伙人丁士洋等嘉宾共同提到，联合办公行业是否也能像酒店行业一样做星级评估。他们表示，打造联合办公行业标准，为联合办公空间评星评级，对于空间的面积、装修、配套设施及软性服务等领域进行标准的设立，将使空间的服务品质与空间价格相对应，为不同规模的企业提供相应发展阶段中最适合的办公空间和服务。
　　梦想加合伙人温梦飞表示，梦想加主要是在智能方面做效率的提升，同时注重产品的积累，包括智能管理、标准化以及设计和品牌等等。而零秒空间张嘉佩则着重讲述了她客群的分析："定了客户之后我们才要决定我们到底要做一个什么样品质的产品，所以当时我们把我们的客群主要是定位于这个成长型企业和成熟型企业的分支。
　　在全联房地产商会联合办公分会的组织下，此次会议取得了圆满成功，与会嘉宾表示将全力协助全联房地产商会联合办公分会平台的建设，加速推动行业标准的建立，塑造联合办公行业形象。行业标准也将为企业发展指明新的方向，促进会员企业的良性发展，实现互助共赢。
 
　　全联房地产商会联合办公分会
　　作为全国工商联直接领导下的大型国际化行业商会，全联房地产商会拥有会员5000多家，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。
　　全联房地产商会联合办公分会是由联合办公业态运营者、创业及企业服务者、支持联合办公模式的企业及创业者组成的全联房地产商会二级会员组织，作为联合办公行业唯一官方认证行业组织，分会以促进联合办公市场与行业的健康、可持续发展为宗旨，致力于搭建平台、整合资源，合力解决会员共同关心的政策与市场问题、企业发展问题。