众筹最近又成网络热搜词。这次，与它“亲密接触”的不是公益活动也不是图书出版，而是令更多人向往的集资建房。近期，南京一家房产投资基金公司打出“中国首家众筹建房投资平台”的旗号公开筹资建房，声称将使买房成本降低20%。

　　在开发商利润受挤压的房地产市场，众筹如何寻得让利空间？众筹建房是否合乎规范，风险几何？房地产市场新形势下，集资建房的概念再次被舆论托起，这背后是谁在消费刚需的期待？

　　“众筹建房”实际是房地产投资基金

　　近期，南京一家股权投资基金公司推出“众筹建房”项目，吸引投资人以众筹的形式“私人订制”比市场价便宜20%的房子，在网上引发了热议，有不少网友对众筹建房表示乐观。
　　该基金公司的发起人袁长喜告诉记者，他们的“众筹建房”项目采取会员制，项目参与者必须是刚需，并要缴纳1000元会员费。目前，招募的第一期会员已有一百多人。

鳞次栉比的摩天大楼，曾经是多少人的办公梦想。然而在越来越注重独特企业文化与健康办公环境的今天，传统的密集型写字楼办公已然风光不在，而作为升级形态的企业独栋办公楼正在风靡全球。事实证明，舒适度高、绿化面积大、私密性强的独栋办公楼的确在提升企业形象、提高办公效率与办公成本控制方面有着诸多优势。如今独栋办公模式已经进入中国，在软硬件都要力争与国际接轨的大势之下，国内企业必将迎来新一轮的写字楼升级运动。

择址，是企业发展的长大战略，选择企业独栋办公决定不是追随潮流的选择，而是在社会发展历程中，企业办公场地的需求升级。我们选取位于空港商务核心区的企业独栋——宝能慧谷作为参考对象，经过与CBD区域附近的写字楼对比，发现了四点明显优势。

业主需尽早打造品牌以避免市场下行风险，培养管理人才对中国超高层建筑未来发展至关重要
　　2014年9月16日，北京-世邦魏理仕今日发布《亚洲超高层写字楼：成功的租赁策略》特别报告。报告分析了大租户及其对超高层建筑取得成功的重要性，以及业主为实现出租率和租金目标需要的重要策略等。此次报告为世邦魏理仕今年7月发布的《亚洲超高层建筑大量涌现》报告的延续，之前的报告表明尽管亚洲高层写字楼市场发展较晚，但该地区目前的高层写字楼数量已占到全球总数的55%。在亚洲超高层建筑迅速兴起的背景下，对租户而言，如何在充满竞争的市场中吸引租户变得至关重要。
　　世邦魏理仕最新报告概述了超高层建筑成功招租的5个关键步骤：
　　做对5件事情--是成功的关键
　　第1步：在设计阶段即开始品牌塑造和营销，可缩短40%的招租时间。
　　第2步：在建设阶段开始预租，目的是在完工之前的12-36个月即锁定大租户。
　　第3步：尽可能迅速地达到50%的出租率，使业主在租金谈判中处于有利位置。
　　第4步：采用灵活性的战术性的租赁策略以抵消早期租金优惠。
　　第5步：业主应以领导市场为目标，争取10%的租赁溢价。
　　大租户和招租里程碑的重要性
　　世邦魏理仕最新报告发现，一栋超高层建筑的成功需要一个或多个大租户。"尽早确定一个大租户对超高层建筑来说十分重要。大租户租用面积大是部分原因，另一方面，大租户为高层项目带来直观的可信度，有助于建立品牌声誉。大租户可以降低项目风险、促进招租进程、为招租业务提供成功动力，并帮助增加出租率。"世邦魏理仕亚洲区办公楼代理董事总经理施礼贤表示。
　　"在任何一个市场，业主通常会以完成一栋楼30%的出租率作为招租过程的第一个里程碑，但对于超高层建筑的业主来说，为了推动市场和租赁业务，达到第一个里程碑需要完成高达50%的出租率。为了达到这个目标，预租阶段需要针对所有的办公类型开放，包括不同层高和面积大小，并至少在距离完工2年之前就开始对重要的大租户开展预租。" 施礼贤表示。
　　世邦魏理仕的报告强调，通过有吸引力的租赁条件和租金方案锁定大租户是基本策略，例如在完工前12-36个月提供"早期客户折扣价"促使达到50%出租率这一至关重要的里程碑，从而在市场上获得营销力。
　　"世邦魏理仕的经验表明，早早锁定租户策略即一旦重要的大租户确定入驻，将产生一种'网球反弹'效应，使业主处于更加强势的位置。当出租率达到50%，业主就可以在较低压力下，逐渐提高租金直至完成所有招租。然而，由于一栋超高层建筑达到100%出租率需要一段时间，期间的市场变化有可能带来更多风险，从而影响租金上涨的幅度。"世邦魏理仕亚太区研究部董事许育诚（Jonathan Hsu）表示。
　　"由于亚洲大多数的开发项目都是投机性质的，业主会发现他们的楼盘面对持续高空置率的风险，尤其是在市场低靡期间。所以我们建议超高层写字楼的业主在设计阶段就应该开始塑造品牌，然后在建造阶段就可以开始向大租户进行销售。这个策略将大大提高尽快确定'早期租户'或重要的大租户的可能性。"许育诚补充道。
　　超高层建筑的未来：综合用途楼盘的增加使得人才至关重要
　　未来几年，租户的空间需求和工作方式，及他们对空间和科技的运用还会发生变化。开发商需要通过升级已有建筑的技术条件、改善新建筑的设计，以满足租户的期望。超高层建筑正在向着综合体方向发展，为租户提供全方位的服务。
　　"更多的超高层建筑将成为'垂直社区'，集办公和商业、餐饮、住宅、休闲为一体，以丰富租户和其他用户的体验，并最终提升楼盘的形象和声誉。这些功能的完美呈现，将最终依赖于优秀的物业管理及配套设施建设。"世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生（Andy To）表示。
　　"管理超高层建筑对中国和其它亚洲国家而言仍然是一个全新的领域，技术和人才是业主们目前面临的两大挑战。中国建设摩天大楼的速度越来越快，现在不到一年时间就可建成垂直高度100米的大楼，新建筑出现的速度远远快过物业管理人才的培养和培训。同时，向综合体发展的趋势将对规划师、管理人员和运营者提出前所未有的高要求。因此，培养管理人才将成为未来超高层建筑运营和管理的关键。"杜日生补充道。
　　案例-中国北京国贸写字楼
　　运用成功租赁策略的一个案例正是北京国贸三期--中国国际贸易中心有限公司开发并持有的位于中国北京的一栋高330米、74层的办公楼。国贸三期能够吸引众多跨国公司入驻源于多方面原因，包括其拥有高端的品牌形象、业主在开发写字楼方面积累的良好记录、全面的配套设施等，这些都为租户提供了完善的产品和服务。
　　其它关键因素还包括楼盘的位置、物业管理的质量、楼层视野以及有吸引力的租金条款。跨国公司能够提前确定入驻，时机也很重要，2008年末之后，北京中心地段的高品质写字楼一直供给不足，而该项目恰好于2010年完工。
　　对于占大楼50%左右的国内租户而言，声誉是最主要的吸引力，中国租户往往更关注楼盘的高度，更愿意租用高层空间。对比之下，跨国公司则对业主的信誉和历史记录有着更高的要求。 

  商业地产近年来呈现出爆发式增长，但真正的风险不在同质化和泡沫，而在于散售。未来的商业地产必将进入资产管理时代，商业地产做资产精装修是必然趋势。
　　年初的时候，苏州突然公布了国内惟一一个商业地产政策，对商业地产的销售做了很多限制，这让我们思考：商业地产的风险到底在哪里?有的人说供应量太大、太集中，有的人说运营过程中存在有很多问题。
　　在我看来，商业地产最大的风险其实是散售。为什么大家觉得有风险还要散售?道理很简单，因为商业地产需要钱堆起来，但问题是我们没有钱。金融产品虽然有很多，但支持商业地产的太少，所以开发商惯性的动作就是卖。
　　这样一来，问题就出现了，一栋写字楼很多业主同时收楼，同时在出租，结果造成小业主之间互相竞价，租金马上低下来，进而造成资产价值的大幅缩减，不能达到应有的水平。
　　有没有解决方案?住宅在十年前大量都是毛坯房，实际上公寓都已经精装修了，其实散卖的商业地产也必须要做精装修。相关理念很简单，就是客户在买这个投资品的同时要签资产管理协议，这样才能够让资产归属于单一的业主，不会出现小业主之间的互相竞价，我们的出租是市场化水平的出租，租金和租客能达到应有的水平。租金上去了，资产的价值自然就能上去。
　　我要强调一下，为什么叫资产精装修?因为很多投资人都是私营企业家，对资产管理不是很理解，精装修能够让大家听明白。
　　资产精装修不是包租。包租其实是定价和营销手段。资产精装修更不是统一的出租，关键要跟投资人产生一种法律的托管关系。说起来容易，这个实际上对资产管理公司会产生巨大挑战，首先必须是大的投资人，小的投资人是很难接受的。
　　为什么资产管理有意义?为什么散售有问题?去年诺贝尔经济奖获得者研究了美国100年的股票市场涨跌，预测了2008年的金融危机，今年预测中国房地产泡沫也会出来，但愿没有预测准。
　　这位研究者后来说，投资是非理性的，影响投资的价值波动产生偏离在短期是大概的时间，所以任何一个人想预测明天的股价都是头脑发热，但是在中长期的价值和价格是接近的，是趋同的。
　　显然，这些投资品跟消费品是不同的，我们靠什么判断?靠经验是解决不了投资的，我们不知道什么时候买房子。当然我们可以找专家，但是到底该不该相信专家呢?任志强在中央电视台说房价要涨，同样一个台，过了几分钟广告之后又说房价要跌，我们该相信谁
　　判断商业地产的价值要看租金回报率，我们能不能用一种资产管理的形式，通过一种协议把这个管理权拿到呢?这是可行的，因为大家可以算这个简单的账：如果租金是5块钱，散售的是5块钱，我们通过资产精装修是6块钱，这样只涨一块钱，但是未来价值就产生了巨大不同，资产价值差了20%。
　　我有一个大胆的预言，未来不光公寓是精装修的，散卖的商业地产也必须做资产精装修。
　　投资型服务公寓是租给服务公寓的使用人，是一个月、几个月的商务人士，而且商务人群的出资是比较高的。一个散售的酒店公寓租金可能是5000钱，但是投资型的服务式公寓可能就是7000块钱，资产价值会差40%。但是服务式公寓没有那么容易做，必须要有品牌的运营商，有专业的资产管理公司。这其实说明不只是写字楼可以做资产管理、资产精装修，服务式公寓也一样可以。
　　商业地产有风险，最主要的是散售。现在龙头老大万科已经开始做资产管理，很多开发商也都纷纷开始做资产管理，这或许能给我们很多启发。 

 在廊坊发展战略背景下，城市的发展对于商务配套的需求越来越高，写字楼在廊坊房地产市场的发展中占比也越来越重。写字楼作为一个城市现代化的重要标志，正在助推廊坊市迈向国际化大都市的步伐。但对于廊坊而言，日渐壮大的写字楼开发体量及不尽相同的宣传标语，开始让市场思考，廊坊可以消耗如此大体量的写字楼吗？我们真正需要的写字楼是什么样的？
　　市场现状 国际5A甲级写字楼成廊坊写字楼新风尚
　　廊坊市作为京津走廊上一颗璀璨的明珠，近年来，随着城市建设的持续进行，第三产业也随之迅速发展。廊坊正在寻求城市品质、产业发展、市场体系、文化交流等方面的“国际化”发展，近年来不断有国际交流活动在我省举办，从文化、经济、体育等方面，全面发展，吸引了全国乃至世界级企业进驻廊坊、投资廊坊。未来廊坊对于国际化、高端化等的写字楼需求也就将得到全面释放。
　　然而，对于任何一个城市而言，高端、新兴的市场需求总是需要区域的规划及定位来承载和实现。以目前廊坊的发展来看，市中心发展较为成熟，写字楼的发展格局也开始逐渐清晰。一批高端写字楼正在成熟的商业区崛起，为商务发展打下基础。
　　需求产生供给，目前写字楼物业需求正在逐步得到释放，而这些已经面市或即将面市或正在开发的写字楼项目，无疑将宣传的重心放在了一个关键词上，即“甲级写字楼”，将成为廊坊写字楼市场的风向标。
　　城市价值 写字楼是城市国际化重要标识
　　写字楼规模的大小，品质的高低等都会对一座城市的形象产生重要影响。”业内人士表示。与此同时，写字楼还发挥着重要的财富汇聚的作用。在做过多年营销策划的某地产公司宗经理看来“在城市中心，1平方米的写字楼能够创造的财富及价值，将远远超过一般住宅产品。”
　　而就个体层面来看，“对于致力于发展的企业，一个像样的办公楼、写字楼，必不可少。”某企业负责人在接受采访时，就良好的办公环境对于企业的重要作用，进行了形象的诠释。
　　此外，城市发展、产业需求是写字楼发展的最大支撑。一位业内人士表示“以上海为例，其作为现代化的国际大都市，国内众多企业都将经济总部选择落地上海。如果没有新建的高端商务、写字楼等产品面市，对于上海的发展而言，无疑将是一种伤害。”
　　而就产业发展来看，“未来城市发展中商务服务的提升，也将让商务写字楼的需求得到释放。”著名经济学家、清华大学经济管理学院魏杰教授在一次论坛上谈及经济结构调整的观点。在他看来，未来服务业发展中，商务服务将是各地经济的重心，这包括了经营机构、投资银行、会计师事务所培训机构、会议中心等等，它们是一个巨大的商务服务业。未来其扎堆发展的特点，都将让城市出现一个新功能区即商务中心。
　　而从目前的情况来看，廊坊商务服务的档次有待提升。未来商务服务的提升，都将释放出对高端写字楼的强烈需求。商务服务及配套的提升，同样将发挥重要的作用，并释放出强大市场空间 

 一边是传统写字楼，一边是蕴含科技概念的新型写字楼拉起的新型商务区。
　　据戴德梁行的数据显示，预计到2014年底，长沙高端写字楼的供应量或超过80万平方米。
　　湖南顺天置业有限公司总经理骆宪炳在接受媒体采访时表示，现在写字楼市场，其实和住宅差不多，投资多，使用率也不高。
　　在竞争如此激烈的市场中，哪些因素是写字楼的核心竞争力，什么样的写字楼能成功突围？
　　湖南德思勤投资有限公司品牌副总监杨振宇则认为：“满足现代企业主流需求的产品才会得到市场认同。”
　　而华远国际中心营销总监张昊表示：“以人为本的产品，才是未来的好产品。”
　　长沙写字楼进入高速发展时代
　　近年来长沙的商业地产项目飞速发展，在未来几年，长沙超过150米的摩天大楼达到50座之多。这些高楼，多数将以高端写字楼及酒店面世，长沙的高端写字楼市场已经进入了一个高速发展的时代。
　　华远国际中心营销总监张昊表示，目前，长沙写字楼高于承载量的供应，“是阶段性产物，也是投资过热、地价高企、住宅受到调控抑制等综合作用的产物。”
　　他认为，从去年开始，写字楼陆续进入交房时间，过热的写字楼开发和投资，导致空置率增高，“未来供过于求的局面将持续一段时期”。
　　“这中间肯定有部分产品在市场的大浪淘沙中被淘汰，也有部分务实、性价比强的产品将得到更进一步的认可”。
　　“长沙的写字楼市场的竞争尚处于初级阶段”。湖南德思勤投资有限公司品牌副总监杨振宇一针见血地指出 。杨振宇认为，长沙三高铁交汇，是南中国的交通枢纽中心，首站承接长三角和株三角的产业转移，“有极大的潜力成为南中国的商务中心和商业中心”，长沙目前的商务环境无论从形象上还是品质上都处于全面提质发展的阶段。
　　“新开发的写字楼需要有明确的产业定位，商务要发挥其集群优势，产业链清晰，能够为区域的可持续发展提供核心竞争力”。
　　湖南保利地产常务副总经理段钢此前在接受媒体采访时也表示：“现在长沙有四十几个商业体，所以在开发的时候要充分考虑地段、体量和辐射能力，以及未来发展趋势。完善的综合服务配套设施。”
　　业内：写字楼产品需以人为本
　　为了在激烈的写字楼市场竞争中占得一席之地，“智能办公”、“绿色建筑”等写字楼产品概念不断推出。8月28日，华远国际中心举行产品发布会，华远地产副总经理兼长沙城市公司总经理许智来向媒体表示：“ 华远华中心滨江写字楼获得了美国绿色建筑的认证。”8月29日，在“绿地湖南智慧城镇战略发布会暨签约仪式”上，绿地集团执行副总裁、总建筑师胡京博士表示：“把实体空间与虚拟空间结合起来，为业主提供更好的服务。”
　　有观点认为，长沙的写字楼市场进入了“以科技、绿色为标志的2.0时代”。
　　湖南德思勤投资有限公司品牌副总监杨振宇表示：“目前写字楼的创新是百花齐放，是市场活跃的表现，但支撑市场可持续发展的仍是商务需求。”
　　他认为，要“充分发挥长沙的城市的区位和产业优势，才能推动长沙的商务市场走向发展的快车道。”
　　绿地集团执行副总裁、总建筑师胡京博士表示：“当智慧技术与写字楼结合，将会对写字楼市场产生颠覆性的影响”。 他认为：“写字楼要把实体空间与虚拟空间结合起来，为业主提供更好的服务。”
　　华远国际中心营销总监张昊认为：“写字楼产品要基于用户需求的前瞻和升级。满足现代企业主流需求的产品才会得到市场认同。”
　　“以人为本的产品，才是未来的好产品” 张昊最后总结。 

 写字楼装修的墙面设计应根据每一面墙的特点，或以虚为主，虚中有实，或以实为主，实中有虚。应尽量避免虚实各半、平均分布的设计方法。通常把门、窗纳入墙面的竖向分割或横向分割的体系中去，可以削弱其孤立感，建立一种秩序。
　　其次，通过墙面图案的处理来进行写字楼墙面造型装修设计。可以对写字楼墙面进行分割处理，使墙面图案肌理产生变化；例如采用壁画、绘有各种图案的墙纸或面砖等手段丰富墙面设计；还可以通过几何形体在墙面上的组合构图、凹凸变化，构成具有立体效果的墙面装饰。整面墙用绘画手段处理，效果独特，内容合适和内涵丰富的装饰绘画，既丰富了视觉感受，又能强化主题思想。
　　另外，墙面造型设计还应当正确地显示空间的尺度和方向感，不恰当的虚实对比关系、墙面分割形式、肌理尺度，都会造成错觉，并扭曲空间的尺度感和方向感。广州写字楼装修设计者认为，通常低矮空间的墙面适合于采用竖向分割的处理方法，高耸空间的墙面适合采用横向分割的处理方法，这样可以从视觉心理上增加和降低空间高度。横向分割的墙面常具有水平方向感和安定感，竖向分割的墙面则可以使人产生垂直方向感、兴奋感和高耸感。 

“互联网高度发达的社会，不需要那么多的写字楼。”一位知名的商业地产运营人士曾表示，国内写字楼形态和格局将会发生变化。
在移动互联加速渗透的背景下，传统写字楼市场正在发生改变。高力国际等第三方市场数据显示，2014年第四季度与2013年相比，北京整体及主要商务区中的CBD、望京区域租金甚至出现小幅微降，租金上涨的金融街、中关村区域，租金涨幅均不超过6%。
国内写字楼形态变革在移动互联大潮下逐渐成为现实，互联网思维中包含的追求平等、开放、自由的思潮，改变了原有工作管理及分配模式，使得团队分享、创意办公越来越成为重要方式。同时，互联网时代80、90后创业者增多，这一代人更加崇尚分享、沟通和互动，也带来了新的办公需求。
“我打算从今年开始在公司推行SOHO办公模式。公司不再为员工设置传统的办公位，除了重要的会议需要员工来公司，一些业务讨论，通知传达就通过微信或者办公软件来完成。”一家公司的负责人称，之所以推行这样的办公模式，一方面是为了节省高昂的写字楼租金，另一方面，以业务为主导的公司模式也确实没有必要设置传统的办公位。业务讨论完全可以通过微信来完成。
传统密集型、格子间办公写字楼已经难以满足新的办公趋势，新型办公物业应运而生。
最近写字楼市场表露出的趋势之一是，智能化写字楼租赁模式正在萌发。不少开发商意识到传统的写字楼租赁模式需多元化发展，如类似商务中心共用公共办公场所等。高纬环球北京分公司总经理罗志强表示：“如何提高办公空间使用效率、增强办公室对企业雇员的吸引力、并创造更具灵活度的办公空间，将成为未来开发商开发设计商务楼宇的重要考量。”
高和资本董事长苏鑫最近身边多了一位新的人物，他是高和资本的产品总监。苏鑫称，近一年来，他明显感觉到，行业在发生翻天覆地的变化。苏鑫与他的产品总监针对传统写字楼痛点，基于移动互联时代创新、创业、情感沟通三大普遍趋势需求，最近研发出一种新型写字楼产品，该产品名为Hi Work。
一般白领上班的一天总是伴随着压抑与痛苦：拥堵的交通、难吃而不得不吃的食堂、约束创意的古板会议间，哪怕困倦时都难以找到放松休憩的场所。苏鑫认为，出现这种状况的重要原因在于，传统写字楼办公形态属于密集工业化时代产物，缺少人性化设计。
为此，Hi Work打造健康卫生、美味又实惠的餐厅，提供艺术休闲区域和经过先进系统净化的新鲜空气，同时注意聚焦互联时代突出的创新需求和情感需求，提出新型写字楼物业的3C理念，即Comfort(舒适)、Creative(创意)、Communication(沟通)。
移动互联时代的最大特征即沟通共享、社交化，Hi Work产品配置了屋顶花园、创意会议室等软硬件设施，未来将逐步引入楼梯跑步健身运动、打造思想策源地等，目的就是要带动原有楼宇内已有租客人群的分享与互动，形成围绕写字楼的分享型社交圈层。
“Hi Work希望通过楼宇硬件软件服务升级让用户感受到不一样的人性关怀，最终推动一座写字楼的楼宇社交，实现社区办公、快乐办公。”苏鑫强调。
近半年来，类似高和Hi Work新型物业并不少见，近期SOHO中国推出了服务短期租赁的办公平台SOHO 3Q;此前又有雷军旗下的基金投资了you+国际青年公寓，北京也已出现新派白领公寓等新型居住物业，这些产品的共同特点是均注重公共空间、注重沟通社交，满足创新需求和情感需求，深受移动互联影响。
事实上，国内数年前即已出现有别于传统写字楼的办公物业，但参与者主要是行业外人士，针对的人群也主要以IT业为主的创业团体，例如车库咖啡、3W咖啡、上海联合创业办公社等。而目前，房地产业内人士也意识到了这一变化。
罗志强称，他目前还无法预测新型办公需求的市场空间有多大，但可以预测的是，随着互联网思维的渗透，新兴科技对传统写字楼的改变将会越来越大。 

其中，全球拥有最多在建/待建超高层写字楼的前5个城市分别是深圳18座、沈阳10座、重庆9座、天津8座、南宁7座。

  近日，第一太平戴维斯宣布分别为在青岛、武汉及厦门的超高层项目提供专业的房地产顾问服务，与开发商携手打造新地标。此举表明，国际领先的房地产顾问在 中国超高层物业管理领域，开始了激烈的市场份额争夺战。这场份额战背后，是各城市争分夺秒欲要抢占第一高的现状，超高层建筑高度以及数量正以几何级数惊人 地增长。值得关注的是，继上海中心、北京国际贸易中心、广州国际金融中心、广州周大福金融中心等家喻户晓的超高层之后，新一轮的摩天大楼竞赛在二线城市如 青岛、武汉、厦门等地火花四溅般开展起来。

  2015年1月8日，"美国TSI公司新产品发布会暨写字楼等公共建筑室内空气质量PM2.5论坛"在喜来登长城饭店举行。美国TSI公司全球总裁Tom Kennedy，TSI企业发展全球副总裁Kevin Krause，TSI首席技术官Kenneth R. Farmer ，TSI全球副总裁兼亚太区总经理 Edward Chow，TSI中国区总经理梁东，中国建筑科学研究院建筑环境与节能研究院院长徐伟等嘉宾出席了发布会。中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦，建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放，中国建筑科学研究院环境测控优化研究中心主任王智超，世邦魏理仕项目管理部董事古城，金地商置集团北京分公司副总经理吕丽华等出席了论坛。