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写字楼情况错综复杂 需要筑造四道线防

   一杯热咖啡、一副金丝边框眼镜、西装革履,手提公文包,出入大型写字楼,这可是标准的公司“白领“装扮。孰不知,一些不法分子也开始假扮白领,将贼手伸进了写字楼内。

    11月1日,市民丁女士来到南京市公安局鼓楼分局挹江门派出所报警,称自己上班中途外出上个洗手间,回来后就发现自己放在办公桌上的一个手包被盗了,内有人民币1600元,以及银行卡、身份证等物。

    警方发现,丁女士的公司在四楼,嫌疑人根本不可能爬窗进来,只可能从大门进出。

为什么推销人员可以随意进出写字楼 安全存隐患

 日前,有市民拨打本报新闻热线反映称,在一些写字楼或办公区总会有推销人员出入,除了打扰上班族的正常工作,也带来一些不安全因素,希望能够引起重视。

“您好,请问您需要红枣吗?”日前,上班族李女士正在聚精会神地看文件,不料被一个突如其来的陌生声音惊起。等她反应过来,只见一名年轻男子站在她的办公桌前。一问才知道,原来是推销红枣的。李女士哭笑不得,连连摇头。随后,该男子又询问办公室其他同事,直到大家都说不买后,才转身离开。采访中记者发现,不少上班族都有过相同的经历,这不仅影响办公,而且给人一种不安全的感觉。

南昌写字楼的品类化 可分为四个阶段

 地球上的任何物种,在进化这个漫长而残酷的战场上,若想生存,就必须发育出一种本能:把周遭世界这个充满无限变量的环境尽可能简单化,从而提高“认知-判断-行动”的效率。尽管很多时候与事实有偏差,但这种简化机制确实在大多数时候上提高了效率。

微观到房地产行业,简化机制也无处不在。做得好的,在同业竞赛中可以凭借高效率的长途奔袭而扬名立万。比如,万科从百亿到千亿的成长过程中,尽管膨胀速度很快,但其以客户家庭生命周期为视角的产品线一直是清晰且简单的。

住宅可以品类化,那么,写字楼有没有可能同样地品类化呢?结论是肯定的。如果从写字楼客户——企业的生命周期的角度看,写字楼产品也可以区分出清晰的品类。

香港写字楼租金超过260美元 雄踞全球租赁市场第一

 

中国楼市如果用“火爆”来形容,那么香港和上海的写字楼市场大概可以用“疯狂”来形容了。

彭博社称,根据国际房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)对全球21个城市的调研数据,在全球写字楼租赁市场中,雄踞全球第一的正是香港,每平方英尺年均租金超过260美元,排名第二的纽约还不到160美元。

除了香港,入围前十的中国城市还有上海,排名第十,每平方英尺年均租金在70美元左右。北京紧随其后。

如果换个角度,2015年涨幅最猛的城市是伦敦,目前接近每年每平方英尺130美元。莱坊量行表示,伦敦高端写字楼租金去年下半年一飞冲天,大涨近10%。这主要是受到市场对高级办公空间的需求增长拉动,而且由于供应短缺,伦敦市中心的顶级写字楼空缺程度已经降到了十五年最低水平。预计伦敦写字楼租金仍将继续上涨。(下图来自彭博)

专家建议国家应加强对写字楼市场的宏观调控

 “在城市综合体大量过剩的同时,写字楼的供应体量也在不断地增加,写字楼市场风险正在加大。特别是二线城市和三、四线城市在城市扩张的过程中,写字楼的供应量在逐年攀升,市场新增需求却在逐年萎缩,写字楼销售价格走低、租赁价格下滑。 ”面对写字楼过剩的现状,住皖全国政协委员余渐富呼吁政府加大宏观调控力度。

  余渐富在调研中发现,当前,写字楼库存量较大,加之新增供应量激增,新增需求不足,写字楼市场已经或正在陷入恶性循环,可能会面临“烂尾”风险,隐含着潜在的银行信贷风险和政府兜底风险。

目前写字楼销售面积同比增加 现房销售较为活跃

 目前写字楼销售面积同比增加 现房销售较为活跃
办公楼需求来源于销售和出租两个方面,近年出租占比有所下降

出租是办公楼重要的需求形式。2010年以来办公楼销售面积上升明显快于出租面积,出租面积/销售面积的比重由之前年份的超过60%逐步下降至不足40%。全国来看,办公楼出租面积2008年以来基本稳定在1100万平方米左右,而办公楼销售面积由2008年1157万平方米逐步增加至2013年最高值2883万平方米,增长了大约1.5倍。2014年办公楼销售面积下降。

目前国内写字楼领域吸引到可观的境外资本

 全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕9日发布的《2016年亚太区投资者意向调查》称,尽管存在经济增速放缓、股市波动和货币贬值的隐忧,中国仍位列境外投资者目标目的地前三名,排名仅次于澳大利亚和日本。

在世邦魏理仕的本次调查中,13%的受访者认为上海是中国的首选市场,同时部分二、三线城市也进入了投资者视线。世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示:“这是由于部分境外投资者寻求抄底的投资策略倾向,希望从租金水平较低、供应过剩的二、三线市场寻找获利机会。”

设计理念对写字楼行业的启示 除了美食还有植物

 

1月13日,伴随着30多场专业话题分享,由中国写字楼网主办,主题为“巨变中前行”的中国写字楼行业发展峰会(2016)圆满落下帷幕。此次峰会汇集行业资深人士、众多跨界行业学者、专家,为到场嘉宾在互联网+、联合办公、新金融、运营管理、规划设计、区域发展、行业走势、楼宇服务等方面进行了专业解读,得到行业内外的一致高度好评。

值得注意的是,本次峰会现场特邀珍爱时刻文化发展有限公司进行会场整体设计,其绿色的场景布置风格独特,令人耳目一新。在如今雾霾横行的背景下,清新自然的室内设计已成为主流趋势,在中国写字楼行业峰会(2016)上,珍爱时刻接受了我们的专访,对公司发展历程以及办公楼宇内的绿色解决方案等问题,做了详尽的解答。

未来数周香港写字楼市场将有潜在的正面催化剂

 最新研究显示,未来数周香港写字楼市场将有潜在的正面催化剂,新供应来自于中企租户进驻,因此可消除市场对行业已见顶的忧虑。

  特区政府推出新的压抑楼市措施之后,未来数月住宅市场会转为淡静,而写字楼市场则将遇到正面催化。办办网了解到,过半中资企业未来3年有增加人员的计划,在写字楼市场上具备较强的扩张意愿,逾三成将在原有布点城市继续扩租。
  内资租户在中国优质办公楼市场崛起,并迅速成为包括一线城市主要租户来源已成为市场主要趋势。此外,经济不确定性和成本上升是企业未来经营中的最大挑战;而体现在企业选址策略上,办公物业成本是最重要的考虑因素。
  除了在香港以外,在北京的写字楼需求也很强劲。北京仍是大多数大型央企与科技类企业的总部选择地,目前,全国近半数中资企业总部位于北京。以沪、广、深为总部的企业分别占18%、14%与10%。武汉和成都的企业布点数量在二线城市中优势明显,体现出上述两个城市的区域中心城市定位。
  虽然香港并不会吸引大型央企“着陆”,但是很多想要走向国际市场的民企依然会选择在香港设立办公室,这与香港的自由贸易氛围有很大关系。未来香港市场被看好,而北京、上海依然是写字楼最优质市场,占据优质企业资源。

专家分析商业改造用作写字楼趋势

 在戴德梁行昨日举行的2016年第二季度媒体发布会上,北中国区写字楼-企业服务部主管严区海先生发表主题演讲,就商业改造用作写字楼趋势进行分析,并结合项目实践经验与媒体进行了深度分享。
  普通商业租金增长缓慢
  中国网购市场交易规模逐年增长,截止2015年,网络交易额为3.8万亿元,增长率为36.2%。预计到2018年,中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%,增长率正逐年递增,且增长迅速。网络购物市场的迅速发展,给传统商业带来了巨大的竞争和压力。
  截止到2016年第二季度,北京市优质商业存量至1,129多万平方米,其中,购物中心约913万平方米,占到80%左右,百货约216万平米,仅占20%;地标性优质商业租金保持增长,普通商业租金增长缓慢,趋于稳定。
  写字楼空置率保持低位,租金在高位保持稳定
  自2011年开始,北京写字楼租金开始迅猛增长(两年内增长约80%)(2012年4季度对比2010年4季度);自2013年开始,北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度,北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金继续保持坚挺,为每月每平方米人民币378.1元。由于第二季度五大核心商圈暂无新增供应入市,核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看,除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席难求,空置率仅为0.8%。
  商业改为写字楼成新趋势
  写字楼市场受互联网冲击微弱,需求增长稳定,考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低,将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响,开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣,开发商不仅改变或提升了自身资产价值,同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看,在租金收益及资产溢价方面,开发商也获得明显收益增长,其中租金收益增加可达10%-20%。
  “商改写” 挑战不容忽视
  1、从政策层面看,二者虽均为商业用地,40年产权,但是,如果当初拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼;
  2、商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;
  3、写字楼对于自然采光有较高要求,因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业工程的施工非常复杂;
  4、大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。
  戴德梁行北中国区各部门通力合作,助力北京盈科中心成功实现“商改写”。写字楼-企业服务部凭借多年专业服务经验,根据企业客户的要求,寻求高经济效益的方案,为客户提供一站式服务。北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示:“盈科中心作为商业改写字楼的经典案例,反映了北京市场‘商改写’逐渐成为一种趋势。‘商改写’是投资项目中产生溢价的闪光点,将有效地增加业主方的租金收益,同时也有利于缓解北京写字楼有限的供应量。

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