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为什么南昌新建的高档写字楼入驻率比较低

  不知道关注写字楼的朋友有没有发现,现在出现一个这种情况,新建的高档写字楼入驻率一直比较低。反而以前认为比较差的便宜写字楼越租越好。这是什么原因呢?笔者认为主要有两大原因,第一、是价格,第二就是入驻率低,没人气造成的。其实新建的写字楼刚开始都是入驻率低,没人气,这需要一个过程。然后为什么写字楼越建越高档。而越新越高档的写字楼却没人来租呢。主要还在于价格。现在新建的高档写字楼由于房价泡沫影响,业主买写字楼花了高价位,自然要在出租中租赁高价格才有回报,但是这个要到达回报的价格一算,却远远高出南昌市目前企业接受的最高租赁价格。可能在业主买写字楼过程中受到开发商的夸大宣传的租赁价格。使得业主以为自己的写字楼一定能租到开发商宣传的价格。其实新买的这个写字楼不租到开发商宣传的价位,就等于该写字楼投资失败。所以市面上新建的高档写字楼出现有价无市的尴尬局面。从而也导致大量高档新建写字楼空置率变大,以前的旧写字楼因为价格低变得抢手。所以笔者建议各大业主买写字楼时,要注意将要买的写字楼定的租赁价位要符合南昌市经济行情,企业租赁的普遍承受力。不要被开发商的夸大宣传租赁价位所蒙蔽。

电梯是写字楼设计水平、综合品质的重要标准

等公交、等地铁,对于写字楼白领来说,上班还有一大关口:等电梯。

  “周一早上的深蓝广场,电梯厅的长龙堪比春运。”在深蓝广场上班的朋友向记者抱怨,为了能上班准时打卡,不得不提早15分钟从被窝里爬起来。

  深蓝广场,处于热闹武林商圈中的朝晖路上,一共26层楼,只有6部电梯(含一部货梯)。除了在写字楼上班的一些公司员工,6部电梯还要与旁边的西湖春天餐厅共用。所以,在这里工作的白领们,早高峰时等电梯花上三五分钟是常事。

  而深蓝广场对面的国都发展大厦,是杭州著名的堵电梯圣地,并且这个称号得来已有十年之久。国都发展大厦在2002年建成,26层高,只有5部电梯,高低楼层各两部,加一部货梯。在使用3年后因停车场爆满,电梯爆堵而闻名。最近也有网友实测了早高峰等电梯时间,8点30分左右,等待时间为3分钟;而在将近9点的时候,电梯厅外往往已经排起了两队人,甚至一路排出电梯厅外,这时则需要将近5分钟的时间才能挤上电梯。

写字楼租赁市场不欢迎P2P类

“您是要开金融公司么?”“不是就好,我可不租给金融公司。”伴随着P2P公司“跑路”新闻的发酵,曾经被视为“土豪”的小贷金融公司,如今在写字楼租赁市场变得不那么受欢迎。有的业主一听说是小金融公司,立即直摇头。
看房第一眼先查“出身”
“幸亏我不是做金融行业,不然最近找房子可太受歧视了。”在北京(楼盘)财富中心走了一圈,市民董小姐感慨,如今租房也得问“出身”。
位于CBD的北京财富中心,过去一年曾是P2P等互联网金融公司的聚集地,在大楼里走上一遭,超过半数的公司都和互联网金融相关,平均租赁面积在200平方米到300平方米之间。然而,租赁者的名字却是频繁更换。这也成为埋在业主心中的一根刺。
“昨天下午,我约了一位业主看房,对方看到我的第一眼就问,你是不是开金融公司的?如果是开金融公司,多少钱都不租。”业主向董小姐吐露,互联网金融公司风险太高,常会发生租约未满就退租走人的情况,特别影响收益。“所以,如果您是要开这种公司,即使按照每天每平方米14元的报价给我,我也不能租。”而要是其他公司租,每天每平方米12元,业主都能接受。
小贷公司租金押金都“加码”
“互联网小贷公司真的如此受欢迎。”一位远行地产主做团结湖、金台夕照区域的经纪人也给出了类似的答案。
“曾经有个客户,就是小金融公司,租了半年,租约还没到期呢,就跑了。”他告诉记者,现在不少业主对小金融公司都会提出额外的要求,普通租户出租写字楼是“押二付三”,金融公司来了就是“押三付六”。同时,对于租金价格,普通租户可以接受谈价,但金融公司来了就是“一分不谈”。“即使这样,有时业主也不愿意出租给金融公司,害怕日后有纠纷。”
一位在金融行业创业的人士也向记者承认,最近他们在写字楼租赁市场不太受“待见”。“比如,有的写字楼物业公司会说,我们的人员太多,尤其是有大量的电话销售人员,影响写字楼的形象。”
“土豪”如今成了“高风险”
“过去一年多,新型的互联网理财公司、基金公司,一直是CBD、国贸等甲级写字楼租赁市场的生力军。”北京中原市场部研究经理靳瑞欣告诉记者,源于品牌树立和形象宣传的需要,互联网金融公司往往更倾向于在高知名度的甲级写字楼租赁办公间。“过去,由于他们的租赁需求量大,支付租金高,很受业主们欢迎。可最近这个季度,从一线市场反馈的消息,有的业主开始回避这类公司。”
“P2P类的金融公司,在过去一年可以说是写字楼租赁市场的"土豪"。” 戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海在采访中如此形容,因为小贷公司租赁决策速度非常快,又常常愿意支付高于市场平均水平的租金,所以也占据着整个租赁市场比较可观的一个比例。可现在,“跑路”的新闻确实影响了它们的整体声誉,市场也开始担心此类公司的出租风险。严区海认为,在未来的一两个季度,缺少了这个主力客户群,对出租业主的信心怕是会有一定影响,也许会带来写字楼空置率的小幅度上涨。 

专家分享写字楼如何实现功能定位的华丽转身

  下周二,听专家分享写字楼如何实现功能定位的华丽转身
  海量供应之下,二三线城市写字楼去化已成为业内公认的“硬骨头”——在产业结构偏重的河北,到哪里去打捞足够的第三产业公司填满一栋栋格子间,这一令营销总监们百思不得其解的难题,直接决定了写字楼项目的销售前景。
  为写字楼寻找增量的使用者,是写字楼项目解决去化问题的前提和基础。但一个城市的产业结构非一己之力所能左右,如何在常规办公需求之外,寻找写字楼建筑嫁接其他需求的N种可能,已成为解决写字楼去化问题的关键。
  12月22日,由本报楼市快报和赢商网河北站共同主办的专业分享活动,特邀北方绿野建筑设计有限公司董事长、总设计师郝卫东,从一则创意写字楼变身医疗主题建筑的案例出发,分享写字楼功能定位华丽转身的N多可能。
  专题分享将从乐宸商务开始——乐宸商务从创意写字楼到医疗主题单体建筑的华丽转身,期间经过了怎样的决策过程?是什么原因导致了这座写字楼在定位上的调整?它能成功转型的关键点有哪些?这个案例对于海量供应的写字楼市场又有何普遍意义?
  活动时间:12月22日(星期二)下午2:30;
  活动地点:睿和中心(体育北大街和谈南路交口)南大堂14楼;
  主讲嘉宾:北方绿野建筑设计有限公司董事长、总建筑师郝卫东,欢迎写字楼项目的决策者、营销总监踊跃报名参与,并与主讲嘉宾互动对话。

写字楼情况错综复杂 需要筑造四道线防

   一杯热咖啡、一副金丝边框眼镜、西装革履,手提公文包,出入大型写字楼,这可是标准的公司“白领“装扮。孰不知,一些不法分子也开始假扮白领,将贼手伸进了写字楼内。

    11月1日,市民丁女士来到南京市公安局鼓楼分局挹江门派出所报警,称自己上班中途外出上个洗手间,回来后就发现自己放在办公桌上的一个手包被盗了,内有人民币1600元,以及银行卡、身份证等物。

    警方发现,丁女士的公司在四楼,嫌疑人根本不可能爬窗进来,只可能从大门进出。

为什么推销人员可以随意进出写字楼 安全存隐患

 日前,有市民拨打本报新闻热线反映称,在一些写字楼或办公区总会有推销人员出入,除了打扰上班族的正常工作,也带来一些不安全因素,希望能够引起重视。

“您好,请问您需要红枣吗?”日前,上班族李女士正在聚精会神地看文件,不料被一个突如其来的陌生声音惊起。等她反应过来,只见一名年轻男子站在她的办公桌前。一问才知道,原来是推销红枣的。李女士哭笑不得,连连摇头。随后,该男子又询问办公室其他同事,直到大家都说不买后,才转身离开。采访中记者发现,不少上班族都有过相同的经历,这不仅影响办公,而且给人一种不安全的感觉。

南昌写字楼的品类化 可分为四个阶段

 地球上的任何物种,在进化这个漫长而残酷的战场上,若想生存,就必须发育出一种本能:把周遭世界这个充满无限变量的环境尽可能简单化,从而提高“认知-判断-行动”的效率。尽管很多时候与事实有偏差,但这种简化机制确实在大多数时候上提高了效率。

微观到房地产行业,简化机制也无处不在。做得好的,在同业竞赛中可以凭借高效率的长途奔袭而扬名立万。比如,万科从百亿到千亿的成长过程中,尽管膨胀速度很快,但其以客户家庭生命周期为视角的产品线一直是清晰且简单的。

住宅可以品类化,那么,写字楼有没有可能同样地品类化呢?结论是肯定的。如果从写字楼客户——企业的生命周期的角度看,写字楼产品也可以区分出清晰的品类。

香港写字楼租金超过260美元 雄踞全球租赁市场第一

 

中国楼市如果用“火爆”来形容,那么香港和上海的写字楼市场大概可以用“疯狂”来形容了。

彭博社称,根据国际房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)对全球21个城市的调研数据,在全球写字楼租赁市场中,雄踞全球第一的正是香港,每平方英尺年均租金超过260美元,排名第二的纽约还不到160美元。

除了香港,入围前十的中国城市还有上海,排名第十,每平方英尺年均租金在70美元左右。北京紧随其后。

如果换个角度,2015年涨幅最猛的城市是伦敦,目前接近每年每平方英尺130美元。莱坊量行表示,伦敦高端写字楼租金去年下半年一飞冲天,大涨近10%。这主要是受到市场对高级办公空间的需求增长拉动,而且由于供应短缺,伦敦市中心的顶级写字楼空缺程度已经降到了十五年最低水平。预计伦敦写字楼租金仍将继续上涨。(下图来自彭博)

专家建议国家应加强对写字楼市场的宏观调控

 “在城市综合体大量过剩的同时,写字楼的供应体量也在不断地增加,写字楼市场风险正在加大。特别是二线城市和三、四线城市在城市扩张的过程中,写字楼的供应量在逐年攀升,市场新增需求却在逐年萎缩,写字楼销售价格走低、租赁价格下滑。 ”面对写字楼过剩的现状,住皖全国政协委员余渐富呼吁政府加大宏观调控力度。

  余渐富在调研中发现,当前,写字楼库存量较大,加之新增供应量激增,新增需求不足,写字楼市场已经或正在陷入恶性循环,可能会面临“烂尾”风险,隐含着潜在的银行信贷风险和政府兜底风险。

目前写字楼销售面积同比增加 现房销售较为活跃

 目前写字楼销售面积同比增加 现房销售较为活跃
办公楼需求来源于销售和出租两个方面,近年出租占比有所下降

出租是办公楼重要的需求形式。2010年以来办公楼销售面积上升明显快于出租面积,出租面积/销售面积的比重由之前年份的超过60%逐步下降至不足40%。全国来看,办公楼出租面积2008年以来基本稳定在1100万平方米左右,而办公楼销售面积由2008年1157万平方米逐步增加至2013年最高值2883万平方米,增长了大约1.5倍。2014年办公楼销售面积下降。

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