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传奇国际广场杨一帆:高性价比写字楼前景看好

 随着南昌城市化不断发展,目前南昌写字楼产品已经迎来黄金发展期。据悉,今年南昌写字楼入市量将超过百万方。而高新区作为新兴热点区域,今年写字楼入市量将占到总体量的7成。近期包括绿地中心、传奇国际广场、众一富东广场等多家项目将开盘推出商业写字楼和公寓产品。


  作为投资者,如何投资写字楼产品?高新区的写字楼产品有哪些独特优势呢?位居艾溪湖畔的传奇国际广场,面对众多的竞争对手,如何走出自己的差异化之路,自身价值如何凸显?本网特别采访传奇国际广场营销总监杨一帆,解答上述疑问。

南昌红谷滩大量企业因写字楼租金太高致退入小区

 在大多数人的眼中,公司本应设在写字楼里面,然而,记者了解到,随着南昌市红谷滩的高速发展,写字楼的租金也随之暴涨,一间200平方米的办公室月租金往往过万,为此,不少老板选择靠近红谷滩中心区的一些楼盘小区作为办公场所。


  近日,不少市民致电晨报反映,受大量公司办公场所搬入小区影响,人员流动性大、小区管理混乱和资源不足等矛盾显现出来。那么,住宅楼内开办公司是否合理呢?对此,记者展开了调查。


  反映


南昌某高档写字楼电梯频出故障困住人

 在省城洪都北大道的一处高档写字楼内,电梯出现故障将人困住。12日11时40分许,省城市民周先生乘坐电梯就遭遇了此事。


  周先生说,他所在的写字楼有三部蒂森克虏伯电梯,之前其他同事乘坐其中两部电梯均遭遇过电梯故障被困。事发时,他乘坐了一部电梯,当电梯运行到 1楼时上了几个人,可当电梯再次运行起来后,电梯突然间就发生故障停止运行。


  其他几人见状立马慌了,最终由他通过手机向物业求助,大约半个多小时后,在物业工作人员和保安的帮助下,他们才从被困的电梯内出来。而此时,电梯公司的抢修人员还没有赶到现场。“我平时很少来这边,没想却碰到这种事。”周先生称,该写字楼属于高档写字楼,电梯却频繁出事,让他们觉得非常失望。

写字楼市场:南昌联发广场写字楼样本

李嘉诚的地段论,一直被投资者奉为圭臬。无论是住宅还是商业地产,不少人优先评估的就是产品的地理位置。地段条件与硬件设施的优劣,投资者能够瞬间做出判断,但是一些隐性竞争力却往往容易忽略。


南昌联发广场写字楼是比“内功”的产品,它比住宅、商铺更考验开发商和投资者的眼光、智慧和耐心。正如,近年房地产专家们不断提起的:城市综合体需要发展商,而不单是开发商。作为综合体的一部分,写字楼考验房企的运营能力,在这方面,以房地产和物业租赁为核心业务的南昌联发广场写字楼比普通企业更胜一筹。

南昌写字楼“抱团”促商区快速发展

在这一背景下,许多房地产开发商都把开发重点转向写字楼领域,众多写字楼项目纷纷上马,以不断满足庞大的商业市场需求。


  目前南昌主要有三大商务中心区域,包括东湖区、西湖区以及红谷滩新区。南昌东、西湖区商业经济发展较早,有较成熟的商业体系,而众多国内企业也纷纷入驻其中,逐步深入南昌中心地带。


  而红谷滩新区在南昌市政府发展的不断推动下,住宅商品房发展极为火热,前期着重发展住宅商品房,使商业地产一直留有空缺,因此,多数大品牌地产企业看中时机直接入驻红谷滩。

关注南昌写字楼系列之三:多元化发展的写字楼市场

写字楼代言城市发展


  写字楼不仅是公司、企业用于办公的物业产品,还是代言城市发展的一个重要指标,是一个城市品牌形象的“代言人”。无论是纽约、巴黎等国际都市;还是上海、广州等国内一线城市,都以极其雄伟的写字楼建筑展示着各自的城市形象和发展态势。


  随着经济的发展,南昌也形成了反映不同城市发展阶段的写字楼:自用为主,追求独立办公空间的一代写字楼;讲究商务形象,有智能化运用的二代写字楼;建筑设计人性化,建筑配置科技化的第三代写字楼;具有国际化、人性化、智能化、环保化概念的第四、第五代写字楼;和地标特征更加明显,完全达到5A甲级写字楼标准,建筑节能方面获得极大提高,初步与国际接轨的第六代写字楼。写字楼所构筑的城市天际轮廓线,映射着南昌经济的飞速发展;写字楼的换代升级,则凸显出南昌的商业活力和投资风貌。

商业成新热点 南昌高新区写字楼集聚地铁沿线

南昌5月楼市不温不火。其中新建商品住宅成交创今年以来最低,而商业地产出现了较大增幅,环比上涨约4成。在房地产调控政策没有松动的情况下,商业地产尤其是写字楼市场的状况却是逆市回暖,成交可观。而在写字楼市场中,高新区写字楼项目集聚地铁沿线,成为了市场新的亮点。



  商业项目纷纷进驻高新区 地铁沿线写字楼产品集聚


  据搜狐焦点网不完全统计,高新区目前在售以及将要入市的写字楼项目共有10个,集中于紫阳大道的地铁沿线。其中,超过200米高度的写字楼项目就有四个,绿地集团在南昌开发的绿地中央广场 (论坛) 、绿地新都会 (论坛),分别推出高度为289米、268米的摩天写字楼;新项目云中城 (论坛)和新力紫晶广场写字楼高度也超过200米。

新地标不差钱竞比高 南昌写字楼呈现“高富帅”

正在如火如荼建设的“绿地中央广场”双子塔写字楼,其建成高度或将超过289米;总投资达12亿元的“新地中心”江景写字楼,封顶之后才开始销售,开发商的资金“富裕”令业界羡慕;外装**的“联发广场”超甲级写字楼,更是成为“帅气”的新地标建筑……


  今年,省城南昌一批中高端写字楼落成并进入市场,其呈现出来的“高富帅”特点,受到业界热议与关注。


  “高”


  ——建筑高度频频刷新


第一太平:北京甲级写字楼租金连续四季度下跌

因新增需求放缓,北京甲级写字楼租金已经连续四个季度下跌,并且这种趋势将持续到今年年底。
国际地产服务机构——第一太平戴维斯4月15日晚发布“2014第一季度北京市场情况”报告显示,因新增需求放缓,北京甲级写字楼租金已经连续四个季度下跌,并且这种趋势将持续到今年年底。
第一太平戴维斯研究咨询部经理董月表示,今年第一季度,北京甲级写字楼净有效租金连续四个季度下滑,至每平方米每月人民币311.5元,环比与同比分别下降0.4%与2.4%,但仍是大陆地区最高租金水平。然而,由于业主连续数个季度下调租金后市场需求渐趋于稳定,加之有限的新增供给,租金降幅较之上个季度进一步收窄0.2个百分点。
在空置率方面,伴随新近入市的财富金融与润世的空置面积被市场逐渐消化,北京全市整体空置率环比下降了0.5个百分点,至3.9%,同比增长1.2个百分点,仍是全国水平。本季度超过八成的甲级写字楼录得95%以上的高出租率。
未来三个季度,北京甲级写字楼市场的供应量将有所上涨,共计有八个项目将相继入市,为北京市场带来48.4万平方米新增供给,新增供给中仅有48%的面积将位于CBD、金融街与中关村等核心商务区。
北京西部市场(包括金融街和中关村)的租金将保持稳定,并且空置率将保持在5%以下。与此相反的是,由于上升的空置率加剧了市场竞争,东部市场(包括CBD及周边、燕莎、东二环和东长安街)的租金将继续小幅下跌1%至2%。
董月认为,有鉴于此,截至2014年底,北京全市甲级写字楼净有效租金降幅将收窄至0%至2%,整体空置率则升高至5%至7%。 

北京写字楼市场供应紧张空置率下降 零售物业租金上涨

2014年4月9日,领先的商业地产服务和公司世邦魏理仕(CBRE)发布《2014年第一季度北京房地产市场回顾与展望》报告。 第一季度,北京写字楼市场供应紧张,空置率下降。零售物业市场无新增供应,国际品牌推动租金上涨。工业土地价格稳定,工业物业租金增长放缓。
一.写字楼市场
1.需求稳定,租金平稳运行
2014年第一季度,北京写字楼市场没有新项目落成,租金延续上季度轻微上涨走势,空置率缓慢下降,市场平均空置率较上季下降0.5个百分点到3.4%。租金在市场整体供不应求背景下,是在金融街租金小幅上扬的带动下微升,季度末北京写字楼市场平均租金报每月每平方米413.6元,较上季度增长0.2% 。一季度市场吸纳量与上季度持平,为3.8万平方米。
2.新增供应不足,空置率下降
2014年一季度,北京没有写字楼项目落成,季内吸纳量与上季度持平,为3.8万平方米,在平稳的市场需求带动下,写字楼整体空置率下降,到本季度末,北京写字楼平均空置率为3.4%,较上季度回落0.5个百分点。供应逐渐减少,需求保持平稳态势,使得北京写字楼平均空置率保持在低水平徘徊。
3.续租搬迁仍是租赁交易主流
近来,北京写字楼市场整体供应不足,需求走势平稳,可租赁面积有限,客观造成市场吸纳量处在较低水平。租赁交易延续上季度走势,整体较为清淡,更多的交易为原租户与业主续租以及搬迁等,本季度大面积租赁交易多发生在有出租面积可供选择的CBD区域。韩国三星公司在位于CBD新近落成的财富金融租赁了1.8万平方米面积,成为本季度最大面积的租赁成交;波音公司在位于三里屯的盈科续约,涉及6,000平方米写字楼面积;宝马汽车金融则在位于燕莎区域的平安金融承租了4,300平方米面积,中科健财富管理在位于金融街的英蓝国际金融承租了3,000平方米写字楼面积。本季度租赁交易多发生在东部城区。
4. 未来新增供应上升,租金高位运行
未来六个月,预计分别位于CBD和望京的两个项目将会落成,为市场提供约17万平方米写字楼面积。位于CBD的项目为50,000平方米,在预租阶段已取得较好的市场反响,一大型国有机构租赁了该项目40%的面积,市场对新项目的消化能力可见一斑。作为中国的经济和政治,北京写字楼需求旺盛,除外资需求外,内资大型机构对北京写字楼的需求增长越来越强。预计短期内有限的新增供应将使得写字楼市场租金持续在高位运行。
二.零售物业市场
1. 季内无新增供应,整体空置率下降
2014年第一季度,北京零售物业市场无新项目开业。部分前几个季度新开业的项目以及近期进行较大规模的业态调整的项目的空置率水平继续下降,而另有项目因为其所处位置以及运营的原因退出了市场竞争。受此影响,北京零售物业整体空置率环比下降0.4个百分点至10.8%,为2012年第一季度以来市场的水平。
2. 市场面积有限及国际品牌扩张推动租金上涨
以“轻”和高档品牌为代表的国际零售商积极地在京寻求扩张机会,而加之市场上可租赁的商业面积极为有限,推动本季度北京零售物业首层租金同样本比较环比上涨2.4%至每天每平方米43.2元。
3. 体验型租户活跃,品牌需求回暖
网络购物正在推动零售商业朝着更注重体验式的方向发展。苹果的北京第四家零售店于本季度在华贸购物开业,面积超过2,000平方米。而三星继续在各大购物布点开设手机体验店。500平方米的博世整体厨房体验馆目前也正在丰联广场筹备中。与此同时,和品牌本季度活跃度回暖。卓展购物本季度迎来了Versace、Burberry和Alfred Dunhill等品牌的开业。而Tiffany & Co.、 Tom Ford和Pierre Balmain分别在in88(原乐天银泰百货)、银泰和侨福芳草地开设了新店。
4. 未来空置率缓慢下降,租金水平缓慢上升
预计未来六个月,北京零售物业市场将迎来超过16万平方米的新增供应。新项目全部位于城市的核心商圈,鉴于核心商圈大部分项目良好的市场表现以及开业初高的出租率,我们预计整体市场空置率将会维持目前下降的趋势,而租金将在零售商持续扩张的强劲需求的推动下持续上涨。
三.北京工业物业市场
1. 工业土地价格稳定,工业物业租金增长放缓
本季度北京工业土地市场表现平稳。交易量有限,价格微降0.2%至每平方米2,032元。经济的放缓对商务园市场造成了一定的影响。剔除样本变动,本季度商务园租金环比微涨0.1%至每月每平方米149.1元。本季度北京物流仓储设施租金保持了之前温和增长的势头,租金环比增涨0.2%,至每月每平方米37.8元。
2. 汽车制造业表现相对活跃
在交易量有限的背景下,汽车制造业表现相对活跃。为进一步开拓北方市场,几家汽车制造商及其供应商正积极寻找机会以租赁或买地自建物业等方式入驻北京地区商务园,建立总部、培训或生产设施。
3.新增供应入市,需求稳定
由于季内没有新增供应且市场可租赁面积十分有限,季内未见大规模租赁成交。在此背景下,毗邻北京的廊坊区域继续承接北京的溢出需求。本季度最大租赁交易为苏宁云商于普洛斯廊坊物流园租赁46,000平方米仓储面积。推迟入市的20.9万平方米新增供应预计于未来六个月内投入市场,目前已签约过半。 

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