业主需尽早打造品牌以避免市场下行风险，培养管理人才对中国超高层建筑未来发展至关重要
2014年9月16日，北京-世邦魏理仕今日发布《亚洲超高层写字楼：成功的租赁策略》特别报告。报告分析了大租户及其对超高层建筑取得成功的重要性，以及业主为实现出租率和租金目标需要的重要策略等。此次报告为世邦魏理仕今年7月发布的《亚洲超高层建筑大量涌现》报告的延续，之前的报告表明尽管亚洲高层写字楼市场发展较晚，但该地区目前的高层写字楼数量已占到全球总数的55%。在亚洲超高层建筑迅速兴起的背景下，对租户而言，如何在充满竞争的市场中吸引租户变得至关重要。
世邦魏理仕最新报告概述了超高层建筑成功招租的5个关键步骤：
做对5件事情--是成功的关键
第1步：在设计阶段即开始品牌塑造和营销，可缩短40%的招租时间。
第2步：在建设阶段开始预租，目的是在完工之前的12-36个月即锁定大租户。
第3步：尽可能迅速地达到50%的出租率，使业主在租金谈判中处于有利位置。
第4步：采用灵活性的战术性的租赁策略以抵消早期租金优惠。
第5步：业主应以领导市场为目标，争取10%的租赁溢价。
大租户和招租里程碑的重要性
世邦魏理仕最新报告发现，一栋超高层建筑的成功需要一个或多个大租户。"尽早确定一个大租户对超高层建筑来说十分重要。大租户租用面积大是部分原因，另一方面，大租户为高层项目带来直观的可信度，有助于建立品牌声誉。大租户可以降低项目风险、促进招租进程、为招租业务提供成功动力，并帮助增加出租率。"世邦魏理仕亚洲区办公楼代理董事总经理施礼贤表示。
"在任何一个市场，业主通常会以完成一栋楼30%的出租率作为招租过程的第一个里程碑，但对于超高层建筑的业主来说，为了推动市场和租赁业务，达到第一个里程碑需要完成高达50%的出租率。为了达到这个目标，预租阶段需要针对所有的办公类型开放，包括不同层高和面积大小，并至少在距离完工2年之前就开始对重要的大租户开展预租。" 施礼贤表示。
世邦魏理仕的报告强调，通过有吸引力的租赁条件和租金方案锁定大租户是基本策略，例如在完工前12-36个月提供"早期客户折扣价"促使达到50%出租率这一至关重要的里程碑，从而在市场上获得营销力。
"世邦魏理仕的经验表明，早早锁定租户策略即一旦重要的大租户确定入驻，将产生一种'网球反弹'效应，使业主处于更加强势的位置。当出租率达到50%，业主就可以在较低压力下，逐渐提高租金直至完成所有招租。然而，由于一栋超高层建筑达到100%出租率需要一段时间，期间的市场变化有可能带来更多风险，从而影响租金上涨的幅度。"世邦魏理仕亚太区研究部董事许育诚（Jonathan Hsu）表示。
"由于亚洲大多数的开发项目都是投机性质的，业主会发现他们的楼盘面对持续高空置率的风险，尤其是在市场低靡期间。所以我们建议超高层写字楼的业主在设计阶段就应该开始塑造品牌，然后在建造阶段就可以开始向大租户进行销售。这个策略将大大提高尽快确定'早期租户'或重要的大租户的可能性。"许育诚补充道。
超高层建筑的未来：综合用途楼盘的增加使得人才至关重要
未来几年，租户的空间需求和工作方式，及他们对空间和科技的运用还会发生变化。开发商需要通过升级已有建筑的技术条件、改善新建筑的设计，以满足租户的期望。超高层建筑正在向着综合体方向发展，为租户提供全方位的服务。
"更多的超高层建筑将成为'垂直社区'，集办公和商业、餐饮、住宅、休闲为一体，以丰富租户和其他用户的体验，并最终提升楼盘的形象和声誉。这些功能的完美呈现，将最终依赖于优秀的物业管理及配套设施建设。"世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生（Andy To）表示。
"管理超高层建筑对中国和其它亚洲国家而言仍然是一个全新的领域，技术和人才是业主们目前面临的两大挑战。中国建设摩天大楼的速度越来越快，现在不到一年时间就可建成垂直高度100米的大楼，新建筑出现的速度远远快过物业管理人才的培养和培训。同时，向综合体发展的趋势将对规划师、管理人员和运营者提出前所未有的高要求。因此，培养管理人才将成为未来超高层建筑运营和管理的关键。"杜日生补充道。
案例-中国北京国贸写字楼
运用成功租赁策略的一个案例正是北京国贸三期--中国国际贸易中心有限公司开发并持有的位于中国北京的一栋高330米、74层的办公楼。国贸三期能够吸引众多跨国公司入驻源于多方面原因，包括其拥有高端的品牌形象、业主在开发写字楼方面积累的良好记录、全面的配套设施等，这些都为租户提供了完善的产品和服务。
其它关键因素还包括楼盘的位置、物业管理的质量、楼层视野以及有吸引力的租金条款。跨国公司能够提前确定入驻，时机也很重要，2008年末之后，北京中心地段的高品质写字楼一直供给不足，而该项目恰好于2010年完工。
对于占大楼50%左右的国内租户而言，声誉是最主要的吸引力，中国租户往往更关注楼盘的高度，更愿意租用高层空间。对比之下，跨国公司则对业主的信誉和历史记录有着更高的要求。
