时至今日，商业地产开发已然成为现象，大多开发商虽然拥有数年住宅开发经验，但“隔行如隔山”，在商业地产领域，仍然会面对重重障碍。
从本质上，住宅地产更多是采用“短平快”的开发模式，依赖销售阶段的临门一脚，即完成基本原始积累和财富数倍增值。
但商业地产需要在漫长的经营周期中创造价值，只有经营阶段获得较理想回报，才能反哺或兑现前期开发的价值。甚至可以说，商业地产开发本身并不是价值创造的过程，而仅仅是为价值创造者提供平台，并不断与时俱进进行优化。因此，商业地产?本身的设计与概念仅是的开始，最重要的还是为商家与顾客提供价值平台，提供持续经营的原动力。
但商务平台的搭建，是分散的商家所无法完成的，即便是强势的主力店和次主力店，也只是载体之上的一员，项目的整体性，业态周期性，后期经营等方面都必须超前进行整合和规划。
业态的超前性，主要是因为业态的周期性特点所决定。在住宅领域，一般仅考虑快速变现，在销售阶段，项目能够具有相对优势，但商业地产，必须考虑项目的业态周期，并超前规划，决胜未来。
就拿具有代表性的零售业态来讲，与产品类似，都具有一定的生命周期(Davidsonetal)。根据业态表现的特征，零售业态的生命周期可以划分为产生、快速发展、成熟、衰退等几个阶段，在不同阶段，不同的零售业态表现的发展速度、竞争环境、经营策略和获利水平都有所差异。 比如江河日下的传统百货，就处在其业态的“衰退期”，正经历成本上涨、电商跨平台竞争、产品同质化的多重考验，利润陡降、关店调整潮蔓延。而电商则处于快速发展期，随科技、物流、消费理念发展，呈几何级增长，“双十一”天猫和淘宝191亿就是例证。
在激烈的市场竞争中，现代理念的商业地产项目，如何决胜未来，如何做出适当反应，及时调整业态的不足，改善经营，从“零售业态生命周期原理”中可找到一定的启发，比如扩张主要应用在快速发展阶段，而在成熟阶段关键是管理技术和日常经营，调整在周期结束时是必要的。而作为商业地产开发者，至少需要明白这种业态周期趋势，从而在搭建平台的时候，超前考虑。
随着经济的发展，零售商业环境不断发生变化，从而导致商业在选址、商品组合、营业时间、技术服务及销售方式上发生巨变，这些变化的最终结果则导致零售业态形式越来越多，并随着时间的演变发生了相应的变迁。
就拿 “体验性消费”或叫“时间性消费”模式而言，就和以往为了买东西才去购物中心的“目的性”消费模式大为不同。比如传统商场，购物的面积占比80%以上，尤其是以大型百货作为标配的商场，其他业态面积甚至占比约20%;而注重体验的现代购物中心，购物的面积一般控制在50%左右，餐饮、休闲、娱乐的面积占50%，且有上升趋势……。从目的性消费到时间性消费的转变，就需要具体项目在前期定位、业态规划、工程预算中为未来业态调整预留充分空间。
房地产的发展正应道，高岸为谷，深谷为陵的古训，作为主动或被动进入商业地产的开发者，既然面临生生不息的业态周期，和充满不确定性的动态市场而无所适从，不如回归客户，以需求为导向，从而决胜未来