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市场"望住宅止渴"南昌市区酒店式公寓迎来春天

南昌公寓产品将引来一波推盘高潮。据搜狐焦点网统计,绿地(论坛)未来城、仕中心 (论坛)、保利半山国际 (论坛) 、洪客隆英伦联邦 (论坛)、东亚朝阳SOHO (论坛) 、城泰凡尔赛宫 (论坛)等楼盘将于近期推出公寓产品。世纪欧美中心和东亚朝阳SOHO3月已经推出部分公寓产品试水市场,都取得了不错的市场反响。

自2012年年中楼市持续回暖以来,在刚需持续坚挺的基础上,市场信心回升,南昌楼市的投资属性被激发。在住宅面对限购等多重调控压力下,投资者纷纷把目光对准了公寓产品,市场迎来了一波投资旺季。编者梳理南昌各大板块的公寓产品发现,市场上公寓产权混乱、充斥营销噱头等现象均需购房者仔细甄别,选择合适的产品。

限购令下传统置业观念被改变 公寓产品热销

南昌房地产市场经过多年的发展,一直以来是以刚需产品为主流。人们传统的置业观念也是倾向于自住型需求的普通住宅。早期进入楼市投资的购房者得到了大量市场红利,购买普通住宅也可以获得巨大的财富增值。但随着2011年南昌市区实行住宅限购和房地产市场趋于稳定,住宅的投机投资方面被压缩,迫使购房者退出住宅市场,转向其他的投资渠道。而公寓产品凭借其低总价,自住投资的双重属性获得了购房者的青睐。

时下,“买房出租、以房养房”已经成为许多人的投资理念。在火热的房地产市场,相对于独院独户的别墅,公寓项目更为经济实用,加之低于写字楼和商铺的销售价格、优越的地理位置等优势,使其赢得了中高端商务人群、时尚年轻群体以及多数投资者的青睐,并逐渐成为市场新主体。据了解,南昌市公寓供应目前主要集中在市区及红谷滩,未来1-2年南昌市公寓产品供应约50万㎡,各大片区陆续均有产品推出,供需两旺也使得业内普遍看好公寓市场前景。

近年来,公寓产品也在不断创新和成熟。众多一线房企进驻提高了南昌房地产市场的发展水平,也带来了更加专业的设计和房产理念。纯酒店式公寓、新型LOFT公寓、商务型公寓的出现,不断细化了公寓产品的定位,为吸收更多的客户群体提供了条件。公寓生活改变了人们传统的置业观念,不同的产品、不同的居住人群、不同的配套丰富了公寓的内涵,更加精致和创新的产品设计,促进了公寓产品的热销。

公寓产权混乱 看清土地性质勿被营销噱头欺骗

目前南昌市场上的部分楼盘的公寓产品打出“70年产权”作为产品卖点,一般的楼盘的公寓产品又是40年产权。

事实上,公寓产权性质取决于土地性质。房屋所有权没有期限限制,这个产权指的都是土地使用权,70年产权指的土地使用权是70年,40年产权指的是土地使用权是40年。目前市面上的70年产权的公寓一般是在住宅用地上开发商把住宅进行包装,提供更多的服务,方便销售。这种类型的公寓实质是住宅,拥有70年产权,民用水电费、物业费,属于限购范围之内。而40年产权的公寓是在商业用地上建设,一般地处城市核心地段及商务中心区,拥有40年产权,商用水电费、物业费,不属于限购范围之内。

住宅性质的公寓又叫类住宅,与普通洋房产品主要区别在于面积大小和设计风格。这类公寓面积一般比较小,总体价格普遍不高。而且由于为住宅性质,物管费、水电费都与普通住宅无异,持有成本比较低。总体而言这类的公寓适合手头预算不太宽裕的投资型买家或者是首次置业人士。

商业性质的公寓产品又叫类商业,主要为投资型买家设计。由于是商用物业,商业贷款首期投入比较大,此外商用水、商用电、酒店式物业管理等的持有费用比较高。不过这类型物业的投资回报率比较高,适合闲置资金比较多的投资型购房者。

所以,购房者在甄别公寓类型时,要明确项目的土地性质,不要被开发商所打出的产权噱头所欺骗,选择适合自己的产品。

酒店式公寓兴起 业内:建议选择上升板块投资

酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。南昌目前在售酒店式公寓项目供应量较小,分布较均匀,大多数以精装修面世,面积区间集中在30—60㎡之间。随着南昌城市发展的不断加快,南昌楼盘产品也逐渐多样化,如今酒店式公寓产品成为南昌不少购房者的需求产品。

南昌酒店式公寓由于市场的需求也在不断的增多,逐步与国内一线城市接轨,产品质量、风格、供应量等不断提高。

目前市面上的酒店式公寓产品遍布南昌各个区域,例如中心城区的恒茂梦时代广场,朝阳洲的东亚朝阳SOHO,青云谱区的世纪欧美中心等等。在不同的区域和地段,酒店式公寓的价格有着较大的差距。恒茂梦时代广场2#楼精装公寓,单间面积46-89㎡,均价17000元/㎡;世纪欧美中心面积45-49㎡,均价11000元/㎡;东亚朝阳SOHO均价9500元/㎡。地段决定了价格,这并不意味着价格低,投资潜力就小,不同区域的酒店式公寓总有它吸引客户的竞争力。

世纪欧美中心营销总监杜鹃表示,建议投资商业地产公寓写字楼产品的群体在购买物业时,要购买处于上升板块的商业地产,而不仅仅局限于中心板块或是已经成熟的板块。投资一个成长性板块的商业地产,虽然存在在短时间内租金回报不如市中心的增长幅度,但是物业的整体总价在未来会有一个更大的上升空间,从而弥补前期租金的不足。